Аналіз ринку комерційної нерухомості

Традиційно, ведучи мову про нерухомість, прийнято ділити її на два великих сектори: комерційна нерухомість і нерухомість житлова. До житлової нерухомості відносяться квартири (первинне і вторинне житло), приватні будинки і котеджі (таунхауси). До комерційної нерухомості відносять офісні приміщення, складські приміщення, приміщення для торгівлі та готельні приміщення. Найчастіше поведінки цін на цих ринках не збігається, з огляду на співвідношення факторів, що впливають на ціни в цих сегментах ринку.
Якщо ринок житлової нерухомості в основному формують лише попит і пропозиція, то в сфері ринку комерційної нерухомості до цього додається ще безліч факторів: вплив інфляції на споживання послуг, зміна політики держави, залежність компаній-власників від інших компаній.

Загальний стан речей на ринку комерційної нерухомості

Щоб краще розібратися в ринку комерційної нерухомості потрібно провести аналіз економічної ситуації. За перші 8 місяців 2008 року по всій території Росії спостерігається стабільне зростання основних показників, що впливають на купівельну спроможність населення.
Необхідно відзначити, що збільшення залежить від регіону: у великих містах зростання рівня заробітної плати дещо вищий, ніж у людей, що живуть далеко від великих населених пунктів. Крім того, істотний внесок у формування цін на ринку комерційної нерухомості робить і інфляція. Інфляція до першого вересня 2008 року було на 2% вище, ніж за аналогічний часовий відрізок в 2007. Не можна не відзначити і збільшення ВВП, яке склало в 2008 році 5,53%, що в річному перерахунку складає понад 8,3%. Завдяки збільшенню основних параметрів, що роблять свій внесок у купівельну спроможність, спостерігається зростання оборотів роздрібної торгівлі. Це дуже важливий показник для ринку комерційної нерухомості, з огляду на те, що левова частка цього ринку належить роздрібним торговцям. Крім того, спостерігається зростання інвестицій в російську комерційну нерухомість.
У першому півріччі інвестиції склали приблизно 3,5 мільярда доларів, що майже на чверть перевищує показники минулого року за той же період. Основним джерелом цих інвестицій як і раніше є іноземні компанії, які знаходять російський ринок украй привабливим, в основному через брак якісних площ.

Офісні приміщення

За вже сформованою тенденції, офісні приміщення складають більшу частину ринку комерційної нерухомості, і з кожним роком простежується збільшення попиту. Крім того, за заявою учасників ринку, постійно зростає вимогу до якості офісів. Все більшим попитом користуються офіси у великих бізнес центрах. Але на відміну від західних бізнес центрів, ціна оренди офісів у Росії не розраховується за спеціальними методиками, а ставиться власниками бізнес центрів, які керуються в основному середніми цінами на схожі площі. За оцінками експертів, за перші 8 місяців обсяг вільних офісних склав 7,2%, що в перерахунку на квадратні метри становить порядку 0,6 мільйона. При розгляді історії офісних площ добре видно, що всього два роки тому на 1 працевлаштованого жителя Москви доводилося не більше 1 квадратного метра офісних приміщень, а на сьогоднішній день цей показник досяг майже 2 квадратних метрів. Крім того, до кінця цього року планується ввести ще один мільйон квадратних метрів офісних приміщень, а в 2009 - ще два. Здавалося б, при такій кількості площ ціни на оренду офісів повинні зменшуватися, однак, в середньому ціна оренди офісу за перші 8 місяців 2008 року підвищилася в середньому на 15% (оренда офісів класу «А» подорожчала на 19%, «B» - на 10%). Основною причиною такого подорожчання офісів класу «А» послужила заява влади Москви про заборону на будівництво офісів у центрі.
Підвищення цін оренди офісів класу «В» все-таки не така велика, але, тим не менш, неприємне, адже на частку цих офісів доводиться майже 80% офісних площ бізнес центрів столиці. Очевидно, що більша частина не орендованих офісів доводиться саме на клас «В», а підвищення цін на оренду офісів цього класу, безсумнівно, свідчить про швидку стабілізацію ринку. Основною причиною для будівництва офісних приміщень стали високі темпи зростання виробництва. Але в недавньому минулому ці показники стали зменшуватися. Так, наприклад, приріст виробництва в 2008 році склав 5,4% за 7 місяців проти 7,6% за такий же час торік.
За заявами експертів, найближчим часом зміни ситуації не передбачається. Так само експерти схильні вважати, що в разі звільнення 10% офісних приміщень ринок Москви чекає стабілізація. Очікуваний час, за яке це може статися - два роки. Однак, якщо простежується тенденція установки цін не буде змінена, то цей термін може скоротитися і до одного року. Як показує міжнародний досвід, після перевищення 10% ставки починають поступово знижуватися, а прибутковість від них стає приблизно 8-9%, що цілком можна порівняти з банківськими вкладами. Підводячи підсумок сказаному, виділимо основні тенденції 2008 року і зробимо прогноз. Основними тенденціями за перші 8 місяців 2008 стали:

• Зростання цін на оренду офісів
• Перевищення попиту над пропозицією
• Створення нових районів для бізнес центрів
• Перебудова промзон для будівлі офісних будівель на їх території (наприклад, Московський завод по обробці кольорових металів)

Відео: Ринок комерційної нерухомості - Алгоритм здачі

прогнози:

• Розвиток зон під забудову за межами МКАД для Москви
• Введення в експлуатацію нових площ
• Продовження зростання орендних ставок
• Великі інвестиції, як з боку російських фондів, так і з боку іноземних фондів.

Відео: Огляд ринку комерційної нерухомості Москви за 2015 рік і експертні прогнози на 2016 рік

Загальна пропозиція офісних площ (квадратних метрів) і орендні ставки ($ / кв. Метр * год)

торгові приміщення

Торгові приміщення з кожним роком являють собою все більш і більш привабливу область для інвестицій, з огляду на підвищення купівельної спроможності, про яку говорилося вище. Крім того, дедалі більша частина населення вважає за краще великі торгові центри дрібним магазинчиках. Основною причиною цього є можливість купити відразу велику кількість різних товарів в одному місці, висока якість обслуговування і більш низькі ціни. Крім того, зараз все частіше великі торгові центри надають і розважальні послуги. Перші центри такого типу стали з`являтися в Москві в 1998 році на МКАД. Однак, на сьогоднішній день ситуація дещо відрізняється. Будівництво таких центрів обмежено високими цінами на землю в Москві, що не могло не викликати бажання інвестувати гроші в ближнє Підмосков`я, завдяки низьким цінам на землю можна отримувати дохід, приблизно рівний московському, а часом і перевищує його. На даний момент виділяється три основних види забудов: перетинання Мкада із транзитними трасами, що проходять через століцу- дороги, що проходять через великі міста Підмосков`я віддалені від МКАД. Якщо аналізувати кожен вид окремо, то можна сказати, що перший вид спрямований, в основному, на покупців з Москви, другий вид орієнтований на покупців з великих Підмосковних міст, а його вигода полягає в низькій вартості землі, низької конкуренції, простотою налагодженням логістики в області для компаній з Москви. Відносно третього виду, на думку експертів, найбільшою популярністю (а відповідно і приносити прибуток) будуть користуватися регіональні торгові центри, площа яких коливається від 50 до 70 тисяч квадратних метрів. Сучасний ринок комерційної нерухомості диктує свої норми торгових центів. Торгові центри повинні бути досить просторими, розташовуватися в зручному районі, мати парковку і простору стоянку. Крім того, кожен центр повинен бути заснований на декількох елементах з ряду основних типів магазинів: меблеві, продуктові, магазини електроніки, товари для дітей або для будинку. Крім того, в торговому центрі повинні бути площі під оренду офісів, розважальна зона, зона харчування.
Якщо розглядати статистику ринку торгових приміщень, то можна помітити зростання обороту. Так, в першому півріччі 2008 року в Москві в використання було введено 230 тисяч квадратних метрів, що на 20% перевищує за аналогічний період 2007. Крім того, попит як і раніше перевищує пропозицію, що є важливим чинником у формуванні цін на торгові площі. Рівень вільних площ становить менше 1%, в основному через велику кількість компаній, що займаються роздрібною торгівлею, як російських, так і зарубіжних. На думку експертів, це і стає основною причиною взяття в оренду торгових площ в якісних торгових центрах ще за півроку до їх здачі. На основі проведеного аналізу, можна сказати, що до кінця 2008 року орендні ставки будуть продовжувати рости, буде тривати введення нових площ, збережеться перевищення попиту над пропозицією. Наступним аналізованих об`єктом на ринку комерційної нерухомості є складські приміщення.

Складські приміщення

Ринок комерційної нерухомості має загальні тенденції для всіх своїх сегментів. Таким чином, ринок складських приміщень багато в чому повторює особливості ринку офісів. Основними центрами формування цього ринку є Москва, Підмосков`я і Санкт-Петербург. На відміну від більшості європейських країн, де розвиток такого ринку проходить по всій країні, в Росії регіони освоюються неохоче. Дуже важливе події, що вплинула на орендну ставку складських приміщень, відбулося в минулому році, коли було заявлено про будівництво великого кількості складських помещеній.Обманув очікування багатьох, була здана лише половина із заявлених об`єктів.
Це і послужило причиною для підвищення орендних ставок замість очікуваного зниження. Крім того, вартість будівництва якісних складських площ так само зростає, що є причиною підвищення орендних ставок. В цілому, тенденції, що намітилися ще в 2007 році, зберігають свою актуальність і донині. Так само необхідно відзначити, що з кожним днем зростає привабливість регіональних ринків, але самим швидкозростаючим і динамічно розвиваються залишається московський ринок, за яким слід ринок Санкт-Петербурга.Аналізіруя поточний стан на ринку, можна заявити, що попит як і раніше перевищує пропозицію, а основними об`єктами попиту є складські блоки площами від 5 до 10 тисяч квадратних метрів. На сьогоднішній день вакантна площа становить не більше 2% від загальної площі складов.Подводя підсумки, можна сказати, що найближчим часом ринок очікує підняття орендних ставок, уповільнення темпів будівництва в Москві, Московській області і Санкт-Петербурзі, збільшення попиту, зменшення пропозиції, розвиток складських ринків у регіонах.

прогнози

Безумовно, передбачити зі 100% упевненістю, що відбудеться на ринку комерційної нерухомості не можна. Однак, серед фахівців є думка, що ринок чекає швидка стагнація. Серед причин для таких думок стали заяви ряду великих роздрібних торговців (ритейлерів) про продаж приналежної їм комерційної нерухомості. Однією з причин, званої ритейлерами, стало скорочення споживання продукції населенням через високого рівня інфляції. Крім того слід зазначити, що ретейлерскіе компанії Росії сильно переоцінені в порівнянні із західними. В цілому ж буде спостерігатися зростання цін і орендних ставок в кожному сегменті ринку комерційної нерухомості, приплив західних капіталів так само підтримає висхідні цінові тенденції. Багато компаній спробують перейти на регіональні ринки з метою зайняти високі позиції на ньому. проведений аналіз ринку комерційної нерухомості показує, що очікувати різких змін на ринку поки не варто.

дослідження надано
порталом ДОМЕТРА

Відео: Закони ринку. РИНОК КОМЕРЦІЙНОЇ НЕРУХОМОСТІ У сегмента громадського харчування

Поділитися в соц мережах: