Оренда приміщень (рекомендації власникам)
Мати пасивний джерело доходу може кожна людина в сфері оренди нерухомості. Комерційної або житлової - не важливо, важливо мати бажання, впевненість в своїх силах і трохи завзятості. До речі, зробити дохід пасивним або активним - теж справа особисто кожного. Хочете на цьому заробити або дізнатися, як заробляють інші? Тоді вам виявиться корисним запропонований матеріал.Мати пасивний джерело доходу може кожна людина в сфері оренди нерухомості. Комерційної або житлової - не важливо, важливо мати бажання, впевненість в своїх силах і трохи завзятості. До речі, зробити дохід пасивним або активним - теж справа особисто кожного. Хочете на цьому заробити або дізнатися, як заробляють інші? Тоді вам виявиться корисним запропонований матеріал.
Власник приміщення має право вирішувати використовувати його під власні потреби або передати право на його тимчасове використання третім особам за певну плату. Це і є оренда приміщення. З моменту передачі приміщення в тимчасове користування власник стає орендодавцем, а використовує приміщення сторона орендарем.
Оренда може бути прямий або вторинної (суборендою), заробити можна на обох видах оренди, але за умови, що орендар має право передавати приміщення в суборенду. Таке право може бути надано тільки орендодавцем (власником) приміщення.
Будь-яка справа, а заробіток на оренді - це саме справа, має починатися з попередньої оцінки можливого прибутку. Знаючи приблизні суми, людина приймає рішення, влаштовують вони його чи ні і, тільки після цього, починає активно рухатися до досягнення наміченої мети, інакше його починання приречені на провал з тієї простої причини, що не буде дієвого стимулу.
Житлова нерухомість здатна приносити дохід, але істотним він буде тільки в тому випадку, якщо вона знаходиться в високооплачуванішого сегменті ринку. Тобто ціна найму приміщення повинна бути вище середнього. Для цього житлове приміщення має бути розташоване в респектабельному районі міста, мати зручне розташування по відношенню до інфраструктури міста і бути доступним, але не на проїжджих магістралях, бути хоч мало-мальськи відремонтованої і, по можливості, з готовою обстановкою «в`їжджай і живи». Наявність стаціонарного телефону також впливає на потенційне число клієнтів, але в наше століття стільникового зв`язку вже менш значуще.
Комерційна нерухомість завжди більш прибуткова, ніж житлова, з огляду на те, що вона потрібна для ведення бізнесу, а в бізнесі без приміщення для ведення справ досить складно виживати, якщо не сказати - практично неможливо. Тут доступні три варіанти приміщень: торгова, офісна, складська нерухомість. Я розташувала їх в порядку зменшення вартості оренди. Можна ще врахувати четвертий тип приміщень - виробничі площі, але за ціною оренди вони приблизно рівні складським, а витрати на їх утримання і вимоги до технічних характеристик вищі. Тому недосвідченому в цій справі людині краще за неї не братися.
Виявляють переваги і недоліки оглянутого приміщення і свого. Тут діє принцип протилежностей, якщо якийсь чинник потрапляє в список переваг, то його відсутність відповідно до списку недоліків. Після порівняння власнику варто подумати, чи можна виправити те, чого бракує для поліпшення характеристик приміщення.
Коли буде з`ясована середня ціна за приміщення в обраному секторі, вивчені його плюси і мінуси, а також враховані ваші побажання, можна визначатися з ціною для свого приміщення. Або ви візьмете середню цифру, або зменшіть ціну, або підвищите її.
Фактори, які впливають на вибір орендарів і їх готовність оплачувати оренду:
Якщо у вас вже є приміщення придатне для здачі в оренду, то залишається тільки знайти орендаря і скласти договір. Я ж хочу поговорити про те, як стати власником. Нічого нового і багато тут не придумаєш. Приміщення потрібно купити. Простіше тим, хто має якусь суму грошей і може дозволити собі відразу викупити приміщення, а й за відсутності готівки можна купити приміщення в кредит.
Багато банків із задоволенням кредитують покупку комерційної нерухомості, за умови, що у вас є бізнес-план по його освоєнню. Якщо коротко, це повинен бути грамотний розрахунок, який прибуток приміщення буде приносити щомісяця і термін повернення позикових грошей. Кредит береться під заставу самого приміщення або будь-який інший вашої власності, здатної хоч в якійсь частині покрити вартість позики. Для більшої впевненості в тому, що кредит вам буде виданий, можна заручитися договорами про наміри, як мінімум двома. Перший договір про намір придбати приміщення і поручительство від його власника (або забудовника), що він готовий чекати якийсь час, поки ви викупите приміщення. Другий договір про намір взяти приміщення в оренду. Але тут доведеться поквапитися і заздалегідь знайти орендаря, який не готовий викуповувати приміщення у власність, але має потребу в ньому для роботи і готовий стати вашим орендарем. Наявність таких договорів про наміри - це ідеальний варіант, який буде гарантом не тільки перед банком, але і перед вами.
Є ще один спосіб стати власником комерційної нерухомості. Мова йде про покупку (а, може, у вас вже є у власності) житлового приміщення на першому поверсі будинку, розташованого в першій або другій лінії. Таке приміщення можна перевести з житлового в нежитловий фонд. Така процедура вимагає тимчасових і фінансових витрат, але цілком виправдовує себе.
Пошук орендаря досить захоплююче, але і трудомістке заняття, особливо в частині, коли всім бажаючим необхідно показати приміщення і відповісти на всі їхні запитання. Якщо ви товариська людина - будьте впевнені, впораєтеся з цим завданням самостійно. Чи не хочете витрачати на це свій час і вникати в тонкощі - найміть ріелтора. Часто оплату послуг ріелтора по підбору орендаря оплачує сам орендар, але тут все індивідуально, а агентств нерухомості зараз стільки, що можете, сміливо висувати свої умови співпраці. Єдине, що редакція рекомендуємо своїм читачам, це звернути увагу на те, як довго існує фірма, який досвід роботи ріелтора, не вносити передоплату і запитати, які гарантії дає фірма, а також обмежити час пошуку певним періодом часу. Якщо в агентстві професійні співробітники, то час пошуку орендаря на готове приміщення складе не більше 3 місяців.
Якщо хочете зайнятися пошуком самостійно, то зробіть кілька простих речей, які дають найбільший результат:
Можна здавати приміщення від фізичної особи, але тут є кілька суттєвих негативних моментів, які ускладнять вам реалізацію цієї ідеї:
Вам обов`язково треба буде відкрити розрахунковий рахунок в банку, так як оплату налом проводять далеко не всі, особливо якщо суми не маленькі.
Приміщення є, орендар знайдений, договір укладено. Можна розслабитися і отримувати дохід від оренди, але спочатку варто визначитися, чи будете ви займатися цією справою пасивно або активно. Справа в тому, що працювати з орендарем все одно доведеться і будуть виникати різні питання, які необхідно вирішувати і вирішувати оперативно, щоб не втратити орендаря. Мені відомі три способи вирішення цього питання:
Прийшов час вставити кілька слів про суборенду. Брати в оренду і здавати в суборенду вам самостійно не варто, якщо тільки ви не працювали в сфері нерухомості і тепер прекрасно в ній орієнтуєтеся. Але навіть в цьому випадку існує ризик, що власник одного разу передумає, розірве з вами договір і укладе його безпосередньо з субарендатором. До того ж при суборенді прибуток значно менше, адже це різниця між ціною призначеної власником і вашої, виставленої суборендарю. А ось керуючі компанії для мінімізації витрат і податків часто використовують таку схему: беруть ваше приміщення в оренду з правом перездавати в суборенду і в якості оплати своїх послуг отримують цю саму різницю. Природно, що договором передбачено, що вони вирішують все господарські питання, що виникають в ході експлуатації приміщення.
Перевага звернення в керуючу компанію - це можна зробити до покупки приміщення і пошуку орендаря: дану роботу вони зроблять самі, а в якості винагороди за неї отримають можливість управляти вашим приміщенням і отримувати стабільний прибуток.
Що таке оренда
Власник приміщення має право вирішувати використовувати його під власні потреби або передати право на його тимчасове використання третім особам за певну плату. Це і є оренда приміщення. З моменту передачі приміщення в тимчасове користування власник стає орендодавцем, а використовує приміщення сторона орендарем.Оренда може бути прямий або вторинної (суборендою), заробити можна на обох видах оренди, але за умови, що орендар має право передавати приміщення в суборенду. Таке право може бути надано тільки орендодавцем (власником) приміщення.
Яка нерухомість більш доходна
Будь-яка справа, а заробіток на оренді - це саме справа, має починатися з попередньої оцінки можливого прибутку. Знаючи приблизні суми, людина приймає рішення, влаштовують вони його чи ні і, тільки після цього, починає активно рухатися до досягнення наміченої мети, інакше його починання приречені на провал з тієї простої причини, що не буде дієвого стимулу.Житлова нерухомість здатна приносити дохід, але істотним він буде тільки в тому випадку, якщо вона знаходиться в високооплачуванішого сегменті ринку. Тобто ціна найму приміщення повинна бути вище середнього. Для цього житлове приміщення має бути розташоване в респектабельному районі міста, мати зручне розташування по відношенню до інфраструктури міста і бути доступним, але не на проїжджих магістралях, бути хоч мало-мальськи відремонтованої і, по можливості, з готовою обстановкою «в`їжджай і живи». Наявність стаціонарного телефону також впливає на потенційне число клієнтів, але в наше століття стільникового зв`язку вже менш значуще.
Комерційна нерухомість завжди більш прибуткова, ніж житлова, з огляду на те, що вона потрібна для ведення бізнесу, а в бізнесі без приміщення для ведення справ досить складно виживати, якщо не сказати - практично неможливо. Тут доступні три варіанти приміщень: торгова, офісна, складська нерухомість. Я розташувала їх в порядку зменшення вартості оренди. Можна ще врахувати четвертий тип приміщень - виробничі площі, але за ціною оренди вони приблизно рівні складським, а витрати на їх утримання і вимоги до технічних характеристик вищі. Тому недосвідченому в цій справі людині краще за неї не братися.
Порядок формування ціни оренди
Існує безліч методик, згідно з якими роблять розрахунки вартості оренди для приміщень, але це досить складні аналітичні вигадки. Є спеціальні компанії, які займаються вивченням ринку і формуванням цін на нерухомість. При бажанні можна звернутися до них за консультацією, але це природно платна послуга. Я пропоную варіанти з мінімальною кількістю витрат і, грунтуючись на власному досвіді, можу запевнити читачів Donlcc, що в більшості випадків для того, щоб визначитися з ціною, власники нікуди не звертаються, а виставляють її «навскидку». Купується кілька журналів з пропозиціями оренди / продажу нерухомості, проглядаються ціни за ті об`єкти, які ближче всього перебувають до їх приміщенню. Потім зустрічаються з тими, хто їх пропонує з метою оглянути на місці і порівняти зі своїм приміщенням, якщо воно вже є, або прийняти рішення про покупку.Виявляють переваги і недоліки оглянутого приміщення і свого. Тут діє принцип протилежностей, якщо якийсь чинник потрапляє в список переваг, то його відсутність відповідно до списку недоліків. Після порівняння власнику варто подумати, чи можна виправити те, чого бракує для поліпшення характеристик приміщення.Коли буде з`ясована середня ціна за приміщення в обраному секторі, вивчені його плюси і мінуси, а також враховані ваші побажання, можна визначатися з ціною для свого приміщення. Або ви візьмете середню цифру, або зменшіть ціну, або підвищите її.
Фактори, які впливають на вибір орендарів і їх готовність оплачувати оренду:
- Район міста, в якому знаходиться приміщення. Це може бути спальний район (серед житлового сектора), околиці міста (як правило, затребувані під склади і виробництво), офісна частина міста (в будь-якому місті офісні центри згруповані в певних місцях). Цінність розташування від району буде залежати від того, яким бізнесом планує займатися ваш орендар.
- Відстань від зупинок громадського транспорту та крокова доступність від них. Максимально прийнятний час досяжності будівлі - це 5 хвилин неспішної ходьби, природно, чим менше, тим краще.
- Розташування щодо транспортної магістралі. Перша лінія - якщо будівля стоїть в першому ряду від дороги і добре проглядається. Друга лінія - якщо будівля, хоча б частково проглядається з дороги. Третя і далі лінії - все, що знаходиться всередині мікрорайонів забудови. Перша лінія завжди більш оплачувана і бажана орендарями.
- Поверховість будівлі і поверх розташування самого приміщення. Перевага найчастіше віддається перших поверхах. Все, що вище, забирається дрібнішими компаніями з меншою платоспроможністю, але це далеко не істина в останній інстанції. Цінність верхніх поверхів також залежить від наявності ліфта в будинку або ескалаторів, якщо це торгові площі.
- Парковка. Наявність місць для паркування автотранспорту як співробітників орендаря, так і клієнтів має велике значення. Але слід зауважити, що здебільшого нормативи машиномісць при будівництві не витримуються, що стає справжнім головним болем для компаній і їх клієнтів, тому навіть невелика парковка - це явна перевага перед її повною відсутністю.
- Сусідство. У бізнесі воно особливо важливо, вдало підібрані сусіди можуть стати гарною підмогою в розвитку і в залученні клієнтів. Тому в будь-якому торговому або офісному центрі є якірний орендар - він привертає найбільшу кількість клієнтів і створює потік, здатний задовольнити потреби всіх присутніх в комплексі фірм. Яскравими прикладами якірних орендарів можна назвати такі фірми як Ельдорадо, М-відео, Дитячий світ, Ікея, будь-які супермаркети та багато інших. В общем-то, сусідів орендарі «вибирають» собі самі. Часто одні і ті ж магазини сусідять в різних місцях і навіть містах, просто тому, що вони вдало взаємно доповнюють один одного. Але це окрема і досить велика тема.
- Внутрішнє оздоблення приміщення важлива, але не принципова, завжди можна переробити ремонт під себе.
- Можливість розміщення рекламної вивіски на фасаді будівлі.
- Наявність персонального стаціонарного телефону і можливість вибору інтернет-провайдера.
- Наявність санвузла і місця для прийому їжі (до останнього можна віднести наявність столових і недорогих кафе, в які люди можуть дозволити собі ходити щодня).
- Додатково для складських і торгових площ мають значення технічні характеристики такі, як висота приміщення, освітленість, доступні електричні потужності, зони завантаження / розвантаження та інше в залежності від потреб орендаря.
Я - власник
Якщо у вас вже є приміщення придатне для здачі в оренду, то залишається тільки знайти орендаря і скласти договір. Я ж хочу поговорити про те, як стати власником. Нічого нового і багато тут не придумаєш. Приміщення потрібно купити. Простіше тим, хто має якусь суму грошей і може дозволити собі відразу викупити приміщення, а й за відсутності готівки можна купити приміщення в кредит. Багато банків із задоволенням кредитують покупку комерційної нерухомості, за умови, що у вас є бізнес-план по його освоєнню. Якщо коротко, це повинен бути грамотний розрахунок, який прибуток приміщення буде приносити щомісяця і термін повернення позикових грошей. Кредит береться під заставу самого приміщення або будь-який інший вашої власності, здатної хоч в якійсь частині покрити вартість позики. Для більшої впевненості в тому, що кредит вам буде виданий, можна заручитися договорами про наміри, як мінімум двома. Перший договір про намір придбати приміщення і поручительство від його власника (або забудовника), що він готовий чекати якийсь час, поки ви викупите приміщення. Другий договір про намір взяти приміщення в оренду. Але тут доведеться поквапитися і заздалегідь знайти орендаря, який не готовий викуповувати приміщення у власність, але має потребу в ньому для роботи і готовий стати вашим орендарем. Наявність таких договорів про наміри - це ідеальний варіант, який буде гарантом не тільки перед банком, але і перед вами.
Хочу зазначити, що договір про намір можна підкріпити попередньої платою, для додаткових гарантій, що не відмови. Тут вийде, що ви повинні будете внести якусь суму продавцеві приміщення за те, що він погодився вас чекати, а потенційний орендар - вам, на підтвердження твердості свого рішення. При розірванні договору про намір попередні внески, як правило, не повертаються, але зараховуються, якщо угода відбудеться, в загальну вартість при покупці або оренди.Етап покупки нерухомості і підбору орендаря - мабуть, самі трудомісткі і витратні для Вас. При бажанні можна скористатися послугами керуючих або сервейінгових компаній, якщо таких немає в вашому місті, то частково замінити їх зможуть звичайні ріелторські фірми. Вони візьмуть на себе питання по підбору приміщення для покупки і паралельно пошуку орендаря.
Є ще один спосіб стати власником комерційної нерухомості. Мова йде про покупку (а, може, у вас вже є у власності) житлового приміщення на першому поверсі будинку, розташованого в першій або другій лінії. Таке приміщення можна перевести з житлового в нежитловий фонд. Така процедура вимагає тимчасових і фінансових витрат, але цілком виправдовує себе.
Пошук орендаря
Пошук орендаря досить захоплююче, але і трудомістке заняття, особливо в частині, коли всім бажаючим необхідно показати приміщення і відповісти на всі їхні запитання. Якщо ви товариська людина - будьте впевнені, впораєтеся з цим завданням самостійно. Чи не хочете витрачати на це свій час і вникати в тонкощі - найміть ріелтора. Часто оплату послуг ріелтора по підбору орендаря оплачує сам орендар, але тут все індивідуально, а агентств нерухомості зараз стільки, що можете, сміливо висувати свої умови співпраці. Єдине, що редакція рекомендуємо своїм читачам, це звернути увагу на те, як довго існує фірма, який досвід роботи ріелтора, не вносити передоплату і запитати, які гарантії дає фірма, а також обмежити час пошуку певним періодом часу. Якщо в агентстві професійні співробітники, то час пошуку орендаря на готове приміщення складе не більше 3 місяців.Якщо хочете зайнятися пошуком самостійно, то зробіть кілька простих речей, які дають найбільший результат:
- Помістіть свій телефон на вікнах здається приміщення (це дає приблизно 60-80% потенційних клієнтів).
- Дайте оголошення на кількох сайтах про нерухомість.
- Розішліть інформацію по агентствам нерухомості, на умовах оплати орендарем, а не вами - агентства самі дадуть всю необхідну рекламу по вашому приміщенню (єдино, пам`ятайте, ріелтори - теж люди, і це їх хліб, якщо до вас звернуться від них, не приховуйте цього факту ).
Найпростіше у виборі - це покластися на побажання потенційних орендарів, але зауважу, що найбажаніші орендарі, як правило - банки: вони не тільки платоспроможні, але і готові платити в 2-3 рази вище стандартної ціни. Якщо хочете мати справу з банком, то починайте пошук з пропозиції ім. І тільки після цього знижуйте ціну і пропонуйте приміщення комусь іншому. Другими в списку надійності можна поставити мережеві і брендові компанії, неважливо, в якій сфері діяльності, будь то одяг, аптека або корму для тварин, якщо вони мають не менше 5-10 точок по місту, варто звернути на них свою увагу.
Якщо до вас звернеться орендар з тільки що відкритим бізнесом, то краще буде відмовитися, тому що великий ризик, що через кілька місяців вам доведеться відновити пошук або оплату за користування приміщенням доведеться постійно «вибивати».
Податки і легалізація доходів
Приховувати дохід від оренди приміщення у вас навряд чи вийде, хоча б тому, що для орендаря - це спосіб скоротити суми до оплати податків, і він у своїй бухгалтерії буде відображати оплату вам. Працювати без договору погодяться тільки шахраї, але тоді і ви абсолютно не захищені від того, що будете отримувати свої гроші в повному обсязі і вчасно. Тому слід заздалегідь подумати, як ви будете працювати.Можна здавати приміщення від фізичної особи, але тут є кілька суттєвих негативних моментів, які ускладнять вам реалізацію цієї ідеї:
- Доведеться оплачувати податок в 13% від вартості оренди.
- Сумлінні орендарі (особливо банки і мережевики) не працюють з фізособами.
Вам обов`язково треба буде відкрити розрахунковий рахунок в банку, так як оплату налом проводять далеко не всі, особливо якщо суми не маленькі.
Отримання доходу від оренди
Приміщення є, орендар знайдений, договір укладено. Можна розслабитися і отримувати дохід від оренди, але спочатку варто визначитися, чи будете ви займатися цією справою пасивно або активно. Справа в тому, що працювати з орендарем все одно доведеться і будуть виникати різні питання, які необхідно вирішувати і вирішувати оперативно, щоб не втратити орендаря. Мені відомі три способи вирішення цього питання:- Ви самі займаєтеся управлінням.
- Ви наймаєте 1 керуючого, оплачуєте йому заробітну плату і забезпечуєте соцпакетом (для ІП це не важко).
- Укладаєте договір на управління з керуючою (сервейінговой) компанією.
Прийшов час вставити кілька слів про суборенду. Брати в оренду і здавати в суборенду вам самостійно не варто, якщо тільки ви не працювали в сфері нерухомості і тепер прекрасно в ній орієнтуєтеся. Але навіть в цьому випадку існує ризик, що власник одного разу передумає, розірве з вами договір і укладе його безпосередньо з субарендатором. До того ж при суборенді прибуток значно менше, адже це різниця між ціною призначеної власником і вашої, виставленої суборендарю. А ось керуючі компанії для мінімізації витрат і податків часто використовують таку схему: беруть ваше приміщення в оренду з правом перездавати в суборенду і в якості оплати своїх послуг отримують цю саму різницю. Природно, що договором передбачено, що вони вирішують все господарські питання, що виникають в ході експлуатації приміщення.
Перевага звернення в керуючу компанію - це можна зробити до покупки приміщення і пошуку орендаря: дану роботу вони зроблять самі, а в якості винагороди за неї отримають можливість управляти вашим приміщенням і отримувати стабільний прибуток.
Поділитися в соц мережах:
Схожі
