Купівля землі сільгосппризначення в україні
Відео: Продаж землі в Україні
Українські землі сільгосппризначення мають репутацію кращих в світі. А ось на те, що при цьому продукції вони дають далеко не стільки, скільки могли б, існує ряд причин, в числі яких називають і відсутність можливості вільно продавати і купувати сільськогосподарські угіддя. Запровадження прозорого ринку земель має дуже багато чого змінити в існуючому стані.Україна перебуває в очікуванні, мабуть, найзначнішою з проведених останнім часом реформ. Запровадження прозорого ринку земель має дуже багато чого змінити в існуючому стані економіки країни, буде воно мати велике значення і для пересічних громадян, особливо жителів сільської місцевості, та й для городян теж.
Особливе значення реформа набуває в світлі постійного подорожчання продовольства в світі. Адже українські землі сільгосппризначення мають репутацію кращих в світі. А ось на те, що при цьому продукції вони дають далеко не стільки, скільки могли б, існує ряд причин, в числі яких називають і відсутність можливості вільно продавати і купувати сільськогосподарські угіддя.
Як розповів якось один мій ізраїльський колега, вони у себе в країні готують поля до роботи три роки: рік розчищають майданчик, рік возять на неї чорнозем і рік чекають, поки вляжеться земля, і тільки після цього садять овочі. У нас же, як каже народна приказка, можна увіткнути палицю в землю, і вона буде рости. Чому ж при цьому ми не можемо себе нагодувати?
Головною причиною такого становища, на думку експертів аграрного ринку, є недосконале земельне законодавство, яке гальмує розвиток сільгоспвиробництва.
Українці сподіваються, що земельна реформа стане вирішальним фактором у забезпеченні населення дешевими і якісними продуктами. Втім, так думають далеко не всі. Багато хто побоюється, що запровадження ринку сільгоспземель дасть можливість олігархам і іноземцям скупити землі і залишити за бортом тих, хто зараз на землі працює.
Земельний кодекс був прийнятий в Україні десять років тому. Згідно з цим законом земля сільгосппризначення стала приватною власністю і знайшла господарів в результаті роздачі селянам земельних паїв.
Паювання землі та майна сільгосппідприємств дуже часто проходило формально і з порушенням чинного законодавства. У багатьох випадках сертифікати про право на земельну частку (пай) членам КСП (колективного сільгосппідприємства) не видавались, а зберігалися в сейфах глав сільгоспкооперативів. При цьому земля розглядалася як власність даного підприємства, а не як сукупна власність його членів. Дуже часто люди, звертаючись до судів, не могли відновити свої права на земельні паї через наявність розбіжностей в нормативно-правових актах, що регулюють земельні відносини.
У підсумку, як вважають деякі експерти земельного ринку, в Україні вже сформувався вузьке коло земельних власників-магнатів, які орендують у дрібних власників по 50-100 тис. Гектарів орної землі і надалі мають намір роздобути її в свою власність. Цей процес відбувається під прикриттям нібито ефективних земельних перетворень, спирається на земельні кодекси, укази президента, сертифікацію та паювання земель, оренду, інвестування та інше.
Всі минулі десять років активно ведуться обговорення доцільності скасування мораторію на продаж головного природного багатства України - землі. За минулі роки склад власників паїв змінювався. Багато з них померли, не заповівши нікому свою власність, багато хто виїхав з села в міста, закинувши свій земельний наділ, і навіть не прагнуть отримувати орендну плату за нього на увазі її мізерність. Чи не вирішується питання з успадкуванням земельних наділів. Часто неможливо розділити пай між спадкодавця чисто фізично, а продаж ділянки неможлива. Все це ускладнює створення повноцінного земельного кадастру і все більше заплутує складні відносини держави і земельного власника.
За минуле десятиліття мораторій на продаж сільгоспугідь продовжувався кілька разів: спочатку до 1 січня 2005 року, потім - до 1 січня 2007-го, далі - до 1 січня 2008-го. Останнє продовження мораторію закінчує своє дію 1 січня 2012 року. Багато хто в Україні вважає, що далі відкладати нікуди.
Про актуальні питання земельного реформування в Україні читачам Donlcc розповість один з керівників обласних Держкомзему (а саме - в Запорізькій області) Олександр Цибров.
Любов Першакова (Л. П.): Як Ви оцінюєте сучасну редакцію законопроекту «Про ринок земель», чи можна вважати її досконалою?
Олександр Цибров (А. Ц.): Законопроект по праву можна вважати революційним. Він буде регулювати правові та економічні аспекти пристрої та функціонування ринку земель, а також правила проведення земельних торгів, з огляду на кращі тенденції державного регулювання ринкового обороту земель в країнах з розвиненою ринковою економікою. Хочу відзначити також, що перш ніж прийняти законопроект, його обговорювали на громадських слуханнях, проводилося експертне моделювання майбутньої роботи ринку землі в нашій країні, продумувалися варіанти зменшення ризиків і контролю за ефективністю господарювання власників землі.
Л. П .: Яким чином держава буде здійснювати регулювання ринкових земельних відносин?
А. Ц .: Ринковий обіг земель повинен бути чесним, відкритим і прозорим. Громадяни повинні бути захищені законодавчо від всіх негативних проявів у сфері купівлі-продажу землі. Законопроект «Про ринок земель» передбачає встановлення цілого ряду обмежень. Наприклад, визначається обмежене коло осіб, які можуть бути покупцями земельних ділянок сільгосппризначення. Обмежується використання іноземного капіталу для придбання цих земель. Передбачено заходи щодо недопущення спекуляції с / г землями, забороняється надмірна концентрація земель сільгосппризначення у власності однієї особи і т.д.
Л. П .: Що дасть громадянам нашої країни відкриття ринку земель сільгосппризначення?
А. Ц .: В Україні мільйони громадян отримали право на земельну частку (пай), багато хто вже оформили на свою землю державні акти. Однак жоден з них не може зараз розпорядитися своєю земельною власністю.
Значне число цих власників - селяни-пенсіонери. Багато з них пішли з життя, так і не скориставшись економічними перевагами права власності на землю, гарантованого Конституцією України.
Після скасування мораторію на купівлю-продаж земель і впровадження земельного ринку землевласники зможуть самостійно господарювати на своїх наділах, здавати їх в оренду, продавати, дарувати, передавати у спадок, надавати в заставу банку для отримання кредиту тощо
Л. П .: Що необхідно для того, щоб був знятий мораторій на купівлю-продаж сільськогосподарських земель і запрацював ринок землі?
А. Ц .: У пункті 15 Перехідних положень Земельного кодексу України чітко визначено такі необхідні умови для скасування мораторію: це вступ в силу законів України про державний земельний кадастр та про ринок земель, але не раніше 1 січня 2012 року. На сьогоднішній день перша умова виконана, Закон України «Про державний земельний кадастр» прийнятий Верховною Радою України і підписаний Президентом України. Наступний крок, який необхідно зробити - прийняти Закон України «Про ринок земель». Але для того щоб запрацював дійсно прозорий ринок земель, причому мова йде про ринок всіх земель, необхідне прийняття ще цілої низки законопроектів, введення в дію яких посилить контроль за використанням земельних ресурсів, спростить визначення земель державної та комунальної власності, а також встановлення і зміна меж населених пунктів. Ухвалення цих законопроектів заплановано до кінця поточного року. Крім цього необхідно завершити проведення робіт з інвентаризації земель, проведення їх розмежування і нормативно-грошової оцінки.
Л. П .: Як, на Ваш погляд, краще вчинити власникам земельних наділів (паїв) після скасування мораторію на купівлю-продаж сільгоспземель? Продавати чи все ж не продавати?
А. Ц .: Я б порадив не поспішати з продажем своєї землі, адже продати свій пай можна тільки один раз. Звичайно, все залежить від конкретних обставин: кому-то краще отримувати постійний дохід від здачі землі в оренду і передати її у спадок, кому-то - продати раз і назавжди.
Іноді людина не хоче позбавлятися від своєї землі, але йому терміново потрібні гроші. В таких обставинах краще скористатися договором емфітевзису. Таким терміном називають передачу земельної ділянки в користування на тривалий термін, скажімо на 25 років, за певну одноразову плату. Однак, на відміну від продажу, через вказаний термін земельну ділянку знову повертається у власність громадянина, або його спадкоємцям. Таким чином, людина може отримати необхідні кошти, при цьому зберегти свою земельну власність.
Л. П .: Хто зможе купувати землі сільгосппризначення?
А. Ц .: Згідно з новим законом, купувати і продавати землю сільгосппризначення з метою ведення сільськогосподарської діяльності зможуть лише громадяни України, фермерські господарства, держава (в особі центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів), а також територіальні громади в особі органів місцевого самоврядування . Юридичні особи - підприємства, а також іноземні громадяни такого права не матимуть.
Л. П .: Іноземці не зможуть взагалі купувати будь-які землі на території України?
А. Ц .: Іноземці та зараз не мають права, і в подальшому не зможуть купувати землі сільськогосподарського призначення. Що ж стосується земель несільськогосподарського призначення, то відповідно до ст.80 Земельного кодексу України, іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати права власності на такі земельні ділянки як в межах, так і за межами населених пунктів, в разі, якщо на них розташовані об`єкти нерухомого майна, що належать цим особам на праві приватної власності. Тобто, якщо іноземний громадянин придбав або успадкував будинок в місті або селі, то він має право отримати у власність земельну ділянку, необхідний для обслуговування будівлі. А ось права мати у власності земельну частку (пай) у нього немає.
Л. П .: А якщо, наприклад, громадянин іншої держави успадкує земельний пай в Україні. Тоді як?
А. Ц .: У цьому випадку цей громадянин буде зобов`язаний продати, або іншим способом відчужувати цю землю. Якщо ж він цього не зробить протягом року, то ця земельна ділянка буде примусово відчужена за рішенням суду через аукціон.
Л. П .: Купувати сільськогосподарські землі іноземці не зможуть. А орендувати землі сільськогосподарського призначення вони зможуть?
А. Ц .: Вони матимуть право орендувати землі сільськогосподарського призначення і ще зможуть використовувати емфітевзис. Як вже говорилося вище, цим терміном називають інститут користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.
Що ж стосується ринку земель, то він буде повністю закритий для капіталу іноземного походження.
Л. П .: А якщо громадянин України, який володіє земельним паєм, виїжджає за кордон, що буде з його власністю?
А. Ц .: Поки людина є громадянином України, незалежно від того, де він проживає, він має всі права (і всі обов`язки) власника землі.
Л. П .: А якщо все ж людина змінює громадянство?
А. Ц .: Якщо ж власник землі змінив громадянство, отримав паспорт іншої держави, він зобов`язаний продати свою землю, подарувати, заповісти або іншим чином провести її відчуження. На це йому відпускається термін в один рік, а в разі, якщо він цього не зробив, земельну ділянку примусово відчужується через аукціон за рішенням суду.
Л. П .: А як щодо українських бізнесменів, олігархів, які і без іноземців можуть скупити всю українську землю?
А. Ц .: Зробити це їм не вдасться. По-перше, закон встановлює кваліфікаційні вимоги до покупців. Людина повинна мати аграрну освіту, досвід роботи в сільському господарстві не менше 5 років або займатися веденням товарного сільгоспвиробництва. По-друге, людина не зможе придбати більше 1500 га - на Полесье- 2100 га - в Степі- 1750 га - в Лесостепі- 900 га - в Карпатській гірській області-1100 га - в Криму. Такі обмеження передбачені, щоб не допустити надмірної концентрації земельних ділянок у власності однієї особи та монополізації земель як ресурсу людського та економічного розвитку в сільській місцевості.
Л. П .: А чи не призведе відкриття ринку земель сільгосппризначення до спекуляції цими землями?
А. Ц .: Для протидії спекуляції земельними ділянками сільськогосподарського призначення закон передбачає диференційовані ставки державного мита за договорами купівлі-продажу землі. Якщо ви відчужуєте свою ділянку в перший рік після його придбання - ви платите мито в сумі 100% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки-другого року - 90% - в третій рік - 80% - у разі відчуження у четвертий рік - 70% - в п`ятий рік - 60% нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Таким чином, спекуляція стає невигідним заняттям.
Л. П .: Як плануєте боротися з тіньовими схемами?
А. Ц .: З ними не потрібно боротися. Достатньо ухвалити Закон «Про ринок земель», скасувати мораторій - і тіньові схеми самі відпадуть.
Л. П .: А якщо хто-небудь захоче скупити землі сільгосппризначення вище обмеженою нормативами площі, оформивши їх на родичів або інших підставних осіб?
А. Ц .: Треба мати на увазі, що і родичі, і, як ви говорите, підставні особи - громадяни України, які мають однакові права на купівлю земель сільгосппризначення.
Якщо покупка ними земельних ділянок буде проведена згідно із законом правильно, то на здоров`я! Однак треба пам`ятати, що згідно із законопроектом, купивши земельні ділянки сільгосппризначення, громадяни будуть зобов`язані протягом 10 років з моменту їх придбання використовувати їх тільки за призначенням, тобто для ведення сільськогосподарського виробництва. Після цього терміну землю можна буде використовувати і для інших цілей, наприклад, побудувати на ній житлові будинки. Хоча Законопроект ще буде вдосконалюватися - не виключено, що ця норма буде скасована, і землі сільгосппризначення заборонять перепрофільовувати взагалі.
Л. П .: Зараз здійснюється активне обговорення проекту Закону України «Про ринок земель». Серед головних питань - ціна землі. Яка вона буде, чи буде змінюватися надалі?
А. Ц .: Відповідно до законопроекту «Про ринок земель», стартова ціна продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення не може бути нижче вартості, визначеної на підставі експертної грошової оцінки. Експертна грошова оцінка проводиться за методикою, визначеною Кабінетом Міністрів України.
Якщо говорити про конкретні цифри, то за оцінками фахівців прогнозні показники продажу земельних ділянок сільгосппризначення після відкриття ринку земель складуть від 200 до 700 доларів США за гектар. У міру розвитку ринку ціна землі неухильно зростатиме. Пізніше пай можна буде продати за суму, близьку до 5 тис. Доларів США.
Л. П .: Чи буде хто-небудь мати переважне право на купівлю земель сільськогосподарського призначення?
А. Ц .: Відповідно до законопроекту «Про ринок земель», переважне право на купівлю земель сільськогосподарського призначення, які перебувають у приватній власності, при їх продажу будуть мати держава в особі центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його територіальних органів (за межами населених пунктів) - органи місцевого самоврядування (в межах населених пунктів), орендарі та суміжні землевласники.
Л. П .: Чи будуть надаватися пільги при покупці земель сільгосппризначення?
А. Ц .: Певні пільги при покупці сільськогосподарських земель планується надавати молодим фахівцям, а також особам, які ведуть господарську діяльність на землі: Ми не будемо давати можливість купувати земельні ділянки з розстрочкою платежу строком на 5 років.
Л. П .: Якщо банки будуть видавати кредити під заставу земельних ділянок, чи зможуть вони скупити великі площі земель сільгосппризначення, в разі неповернення кредитів?
А. Ц .: Ні, такого не станеться. Заставні земельні ділянки, на які банки можуть претендувати за неповернені кредити, будуть продаватися на публічних торгах, а не переходити у власність банку.
Л. П .: Щоб вільно розпоряджатися своєю земельною ділянкою, які правовстановлюючі документи повинен мати його власник?
А. Ц .: Головним документом, що підтверджує право громадянина на володіння землею, є Державний акт права власності на земельну ділянку. Маючи цей документ, людина може володіти, користуватися і розпоряджатися своєю земельною ділянкою.
Л. П .: Напевно після вступу в силу Законопроекту про ринок земель багато громадян захочуть продати свою землю. Які документи вони повинні мати на руках, щоб здійснити це право?
А. Ц .: Договір купівлі-продажу на земельну ділянку посвідчується нотаріусом. Власнику землі потрібно надати:
Л. П .: А як власнику землі отримати кадастровий номер?
А. Ц .: Визначення та присвоєння кадастрового номера земельній ділянці здійснюють територіальні органи Держкомзему.
Для визначення кадастрового номера земельної ділянки розробник документації із землеустрою подає до територіального органу Держкомзему за місцем знаходження земельної ділянки такі документи:
Л. П .: Які витрати чекають продавців земельних ділянок сільгосппризначення?
А. Ц .: Витрати по оформленню договорів купівлі-продажу землі можуть нести як покупці, так і продавці - в залежності від домовленості. Часто такі витрати діляться навпіл.
Загалом же при такій угоді купівлі-продажу доведеться заплатити:
А. Ц .: Сьогодні спостерігається тенденція погіршення якісного стану ґрунтів. Зменшуються запаси гумусу, безповоротно виносяться поживні речовини, йде підкислення, засолення, деструктуризація грунтів. Якщо не вжити невідкладних, дієвих заходів, процеси деградації грунтів можуть стати незворотними.
Прийняття Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» (щодо посилення контролю за використанням земельних ресурсів) дозволить створити в складі державного бюджету спеціального Державного фонду економічного стимулювання, призначений виключно для вирішення проблем охорони та відтворення якісного і високопродуктивного стану ґрунтів.
Джерелами наповнення цього фонду стануть кошти, що надходять від штрафних санкцій за недотримання проектів землеустрою та встановлених сівозмін, а також компенсації за втрату грунтом поживних речовин і гумусу внаслідок безгосподарчого використання земельних ресурсів.
До речі, з початку цього року ми проводимо роботу, спрямовану на виготовлення та дотримання великими сільгосптоваровиробниками проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозмін та охорону ґрунтів. І якщо на початок року не було замовлено жодного такого проекту землеустрою, то на сьогодні вже укладено 160 договорів на їх виготовлення.
Л. П .: Наскільки оренда може замінити ринок землі?
А. Ц .: Оренда землі може бути ефективною лише за умови взаємодії з механізмами купівлі-продажу землі, можливості її реального відчуження. Без цього оренда має принципові недоліки. Вона не забезпечує ефективне землекористування, призводить до хижацької експлуатації і виснаження грунтів. Практика показує, що орендарі в своїй більшості здійснюють свою діяльність виключно орієнтуючись на кон`юнктуру ринку, не маючи проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни, охорону і відтворення родючості ґрунтів.
Наприклад, в Запорізькій області соняшник у структурі посівних площ щорічно займає більше 36%, а в деяких районах доходить навіть до 50%. Використання сільськогосподарських земель подібним чином призводить до надмірного їх виснаження і поступової деградації.
Слід зрозуміти, що ринок земель - це не тільки купівля-продаж земель, а прозорий механізм вирішення питань економічного обороту земель. Надалі це забезпечить вирішення питань щодо ефективного використання та охорони земель, зупинить процеси виснаження ґрунтів, приверне в обіг ті землі, які сьогодні не використовуються.
Крім того, навіть в умовах дії мораторію на купівлю-продаж земель сільгосппризначення, діє нелегальний ринок цих земель. Наприклад, в нашій області за час дії мораторію було зареєстровано 110 продажів. Необхідно покласти край тіньовим схемам, законодавчо встановивши правила гри в ринковому обороті земель.
Л. П .: Яку орендну плату отримують власники земельних часток (паїв) та чи зміниться її рівень після відкриття ринку земель сільгосппризначення?
А. Ц .: Середня плата за оренду 1 га різна в різних регіонах України. У нас, на півдні країни, вона коливається від 170 до 420 грн. (21-52 дол.) На рік, а в середньому становить 322,8 грн. (40 дол.).
Розмір орендної плати коливається від 1,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (5% від загальної кількості укладених договорів оренди) - до 3% і більше (78% договорів оренди). Додам, що це дуже низька плата.
В даний час Держземагентством України розроблено проект постанови Кабінету Міністрів України «Про внесення зміни до Методики нормативну грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів», яким передбачається збільшити з 1 січня 2012 року нормативно-грошову оцінку сільськогосподарських угідь в 1,756 рази. Після чого вартість 1 га ріллі в середньому по Україні складе близько 21 тис. Грн. Це неодмінно позначиться на зростанні рівня орендної плати, яку отримає власник земельного паю. Вона зросте майже вдвічі, тобто приблизно до 600-700 гривень (75-90 дол.), І з розвитком ринкових відносин буде й надалі неухильно збільшуватися.
Сьогодні середня вартість одного гектара землі в світі становить мінімально 3,5 тис.дол. І зауважте, мова йде про землі, значно гірших за своїми показниками, ніж українські. Справедлива грошова оцінка української землі буде сприяти зацікавленості селянина в роботі на землі. Це в кінцевому підсумку повинно привести до відродження українського села.
Незважаючи на сумніви в ефективності запровадження прозорого ринку земель, в останній рік земельна реформа в Україні невідворотно проводиться в життя чинною владою. Перший крок на цьому шляху вже зроблено - прийнято Закон України «Про державний земельний кадастр». Наступним кроком стане прийняття законопроекту «Про ринок земель», розгляд якого Верховною Радою України заплановано після завершення парламентських канікул. До кінця року будуть прийняті інші законодавчі акти, необхідні для повноцінного існування ринку безцінного ресурсу будь-якої країни - землі.
Особливе значення реформа набуває в світлі постійного подорожчання продовольства в світі. Адже українські землі сільгосппризначення мають репутацію кращих в світі. А ось на те, що при цьому продукції вони дають далеко не стільки, скільки могли б, існує ряд причин, в числі яких називають і відсутність можливості вільно продавати і купувати сільськогосподарські угіддя.
Ситуація на ринку землі в Україні
Як розповів якось один мій ізраїльський колега, вони у себе в країні готують поля до роботи три роки: рік розчищають майданчик, рік возять на неї чорнозем і рік чекають, поки вляжеться земля, і тільки після цього садять овочі. У нас же, як каже народна приказка, можна увіткнути палицю в землю, і вона буде рости. Чому ж при цьому ми не можемо себе нагодувати?Головною причиною такого становища, на думку експертів аграрного ринку, є недосконале земельне законодавство, яке гальмує розвиток сільгоспвиробництва.
Українці сподіваються, що земельна реформа стане вирішальним фактором у забезпеченні населення дешевими і якісними продуктами. Втім, так думають далеко не всі. Багато хто побоюється, що запровадження ринку сільгоспземель дасть можливість олігархам і іноземцям скупити землі і залишити за бортом тих, хто зараз на землі працює.
Земельний кодекс був прийнятий в Україні десять років тому. Згідно з цим законом земля сільгосппризначення стала приватною власністю і знайшла господарів в результаті роздачі селянам земельних паїв.
Паювання землі та майна сільгосппідприємств дуже часто проходило формально і з порушенням чинного законодавства. У багатьох випадках сертифікати про право на земельну частку (пай) членам КСП (колективного сільгосппідприємства) не видавались, а зберігалися в сейфах глав сільгоспкооперативів. При цьому земля розглядалася як власність даного підприємства, а не як сукупна власність його членів. Дуже часто люди, звертаючись до судів, не могли відновити свої права на земельні паї через наявність розбіжностей в нормативно-правових актах, що регулюють земельні відносини.
У підсумку, як вважають деякі експерти земельного ринку, в Україні вже сформувався вузьке коло земельних власників-магнатів, які орендують у дрібних власників по 50-100 тис. Гектарів орної землі і надалі мають намір роздобути її в свою власність. Цей процес відбувається під прикриттям нібито ефективних земельних перетворень, спирається на земельні кодекси, укази президента, сертифікацію та паювання земель, оренду, інвестування та інше.
Всі минулі десять років активно ведуться обговорення доцільності скасування мораторію на продаж головного природного багатства України - землі. За минулі роки склад власників паїв змінювався. Багато з них померли, не заповівши нікому свою власність, багато хто виїхав з села в міста, закинувши свій земельний наділ, і навіть не прагнуть отримувати орендну плату за нього на увазі її мізерність. Чи не вирішується питання з успадкуванням земельних наділів. Часто неможливо розділити пай між спадкодавця чисто фізично, а продаж ділянки неможлива. Все це ускладнює створення повноцінного земельного кадастру і все більше заплутує складні відносини держави і земельного власника.
За минуле десятиліття мораторій на продаж сільгоспугідь продовжувався кілька разів: спочатку до 1 січня 2005 року, потім - до 1 січня 2007-го, далі - до 1 січня 2008-го. Останнє продовження мораторію закінчує своє дію 1 січня 2012 року. Багато хто в Україні вважає, що далі відкладати нікуди.
Земельна реформа в Україні
Про актуальні питання земельного реформування в Україні читачам Donlcc розповість один з керівників обласних Держкомзему (а саме - в Запорізькій області) Олександр Цибров.Любов Першакова (Л. П.): Як Ви оцінюєте сучасну редакцію законопроекту «Про ринок земель», чи можна вважати її досконалою?
Олександр Цибров (А. Ц.): Законопроект по праву можна вважати революційним. Він буде регулювати правові та економічні аспекти пристрої та функціонування ринку земель, а також правила проведення земельних торгів, з огляду на кращі тенденції державного регулювання ринкового обороту земель в країнах з розвиненою ринковою економікою. Хочу відзначити також, що перш ніж прийняти законопроект, його обговорювали на громадських слуханнях, проводилося експертне моделювання майбутньої роботи ринку землі в нашій країні, продумувалися варіанти зменшення ризиків і контролю за ефективністю господарювання власників землі.
Л. П .: Яким чином держава буде здійснювати регулювання ринкових земельних відносин?
А. Ц .: Ринковий обіг земель повинен бути чесним, відкритим і прозорим. Громадяни повинні бути захищені законодавчо від всіх негативних проявів у сфері купівлі-продажу землі. Законопроект «Про ринок земель» передбачає встановлення цілого ряду обмежень. Наприклад, визначається обмежене коло осіб, які можуть бути покупцями земельних ділянок сільгосппризначення. Обмежується використання іноземного капіталу для придбання цих земель. Передбачено заходи щодо недопущення спекуляції с / г землями, забороняється надмірна концентрація земель сільгосппризначення у власності однієї особи і т.д.
Л. П .: Що дасть громадянам нашої країни відкриття ринку земель сільгосппризначення?
А. Ц .: В Україні мільйони громадян отримали право на земельну частку (пай), багато хто вже оформили на свою землю державні акти. Однак жоден з них не може зараз розпорядитися своєю земельною власністю.
Значне число цих власників - селяни-пенсіонери. Багато з них пішли з життя, так і не скориставшись економічними перевагами права власності на землю, гарантованого Конституцією України.
Після скасування мораторію на купівлю-продаж земель і впровадження земельного ринку землевласники зможуть самостійно господарювати на своїх наділах, здавати їх в оренду, продавати, дарувати, передавати у спадок, надавати в заставу банку для отримання кредиту тощо
Л. П .: Що необхідно для того, щоб був знятий мораторій на купівлю-продаж сільськогосподарських земель і запрацював ринок землі?
А. Ц .: У пункті 15 Перехідних положень Земельного кодексу України чітко визначено такі необхідні умови для скасування мораторію: це вступ в силу законів України про державний земельний кадастр та про ринок земель, але не раніше 1 січня 2012 року. На сьогоднішній день перша умова виконана, Закон України «Про державний земельний кадастр» прийнятий Верховною Радою України і підписаний Президентом України. Наступний крок, який необхідно зробити - прийняти Закон України «Про ринок земель». Але для того щоб запрацював дійсно прозорий ринок земель, причому мова йде про ринок всіх земель, необхідне прийняття ще цілої низки законопроектів, введення в дію яких посилить контроль за використанням земельних ресурсів, спростить визначення земель державної та комунальної власності, а також встановлення і зміна меж населених пунктів. Ухвалення цих законопроектів заплановано до кінця поточного року. Крім цього необхідно завершити проведення робіт з інвентаризації земель, проведення їх розмежування і нормативно-грошової оцінки.
Л. П .: Як, на Ваш погляд, краще вчинити власникам земельних наділів (паїв) після скасування мораторію на купівлю-продаж сільгоспземель? Продавати чи все ж не продавати?
А. Ц .: Я б порадив не поспішати з продажем своєї землі, адже продати свій пай можна тільки один раз. Звичайно, все залежить від конкретних обставин: кому-то краще отримувати постійний дохід від здачі землі в оренду і передати її у спадок, кому-то - продати раз і назавжди.
Іноді людина не хоче позбавлятися від своєї землі, але йому терміново потрібні гроші. В таких обставинах краще скористатися договором емфітевзису. Таким терміном називають передачу земельної ділянки в користування на тривалий термін, скажімо на 25 років, за певну одноразову плату. Однак, на відміну від продажу, через вказаний термін земельну ділянку знову повертається у власність громадянина, або його спадкоємцям. Таким чином, людина може отримати необхідні кошти, при цьому зберегти свою земельну власність.
Л. П .: Хто зможе купувати землі сільгосппризначення?
А. Ц .: Згідно з новим законом, купувати і продавати землю сільгосппризначення з метою ведення сільськогосподарської діяльності зможуть лише громадяни України, фермерські господарства, держава (в особі центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів), а також територіальні громади в особі органів місцевого самоврядування . Юридичні особи - підприємства, а також іноземні громадяни такого права не матимуть.
Л. П .: Іноземці не зможуть взагалі купувати будь-які землі на території України?
А. Ц .: Іноземці та зараз не мають права, і в подальшому не зможуть купувати землі сільськогосподарського призначення. Що ж стосується земель несільськогосподарського призначення, то відповідно до ст.80 Земельного кодексу України, іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати права власності на такі земельні ділянки як в межах, так і за межами населених пунктів, в разі, якщо на них розташовані об`єкти нерухомого майна, що належать цим особам на праві приватної власності. Тобто, якщо іноземний громадянин придбав або успадкував будинок в місті або селі, то він має право отримати у власність земельну ділянку, необхідний для обслуговування будівлі. А ось права мати у власності земельну частку (пай) у нього немає.Л. П .: А якщо, наприклад, громадянин іншої держави успадкує земельний пай в Україні. Тоді як?
А. Ц .: У цьому випадку цей громадянин буде зобов`язаний продати, або іншим способом відчужувати цю землю. Якщо ж він цього не зробить протягом року, то ця земельна ділянка буде примусово відчужена за рішенням суду через аукціон.
Л. П .: Купувати сільськогосподарські землі іноземці не зможуть. А орендувати землі сільськогосподарського призначення вони зможуть?
А. Ц .: Вони матимуть право орендувати землі сільськогосподарського призначення і ще зможуть використовувати емфітевзис. Як вже говорилося вище, цим терміном називають інститут користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.
Що ж стосується ринку земель, то він буде повністю закритий для капіталу іноземного походження.
Л. П .: А якщо громадянин України, який володіє земельним паєм, виїжджає за кордон, що буде з його власністю?
А. Ц .: Поки людина є громадянином України, незалежно від того, де він проживає, він має всі права (і всі обов`язки) власника землі.
Л. П .: А якщо все ж людина змінює громадянство?
А. Ц .: Якщо ж власник землі змінив громадянство, отримав паспорт іншої держави, він зобов`язаний продати свою землю, подарувати, заповісти або іншим чином провести її відчуження. На це йому відпускається термін в один рік, а в разі, якщо він цього не зробив, земельну ділянку примусово відчужується через аукціон за рішенням суду.
Л. П .: А як щодо українських бізнесменів, олігархів, які і без іноземців можуть скупити всю українську землю?
А. Ц .: Зробити це їм не вдасться. По-перше, закон встановлює кваліфікаційні вимоги до покупців. Людина повинна мати аграрну освіту, досвід роботи в сільському господарстві не менше 5 років або займатися веденням товарного сільгоспвиробництва. По-друге, людина не зможе придбати більше 1500 га - на Полесье- 2100 га - в Степі- 1750 га - в Лесостепі- 900 га - в Карпатській гірській області-1100 га - в Криму. Такі обмеження передбачені, щоб не допустити надмірної концентрації земельних ділянок у власності однієї особи та монополізації земель як ресурсу людського та економічного розвитку в сільській місцевості.
Л. П .: А чи не призведе відкриття ринку земель сільгосппризначення до спекуляції цими землями?
А. Ц .: Для протидії спекуляції земельними ділянками сільськогосподарського призначення закон передбачає диференційовані ставки державного мита за договорами купівлі-продажу землі. Якщо ви відчужуєте свою ділянку в перший рік після його придбання - ви платите мито в сумі 100% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки-другого року - 90% - в третій рік - 80% - у разі відчуження у четвертий рік - 70% - в п`ятий рік - 60% нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Таким чином, спекуляція стає невигідним заняттям.
Л. П .: Як плануєте боротися з тіньовими схемами?
А. Ц .: З ними не потрібно боротися. Достатньо ухвалити Закон «Про ринок земель», скасувати мораторій - і тіньові схеми самі відпадуть.
Л. П .: А якщо хто-небудь захоче скупити землі сільгосппризначення вище обмеженою нормативами площі, оформивши їх на родичів або інших підставних осіб?
А. Ц .: Треба мати на увазі, що і родичі, і, як ви говорите, підставні особи - громадяни України, які мають однакові права на купівлю земель сільгосппризначення.
Якщо покупка ними земельних ділянок буде проведена згідно із законом правильно, то на здоров`я! Однак треба пам`ятати, що згідно із законопроектом, купивши земельні ділянки сільгосппризначення, громадяни будуть зобов`язані протягом 10 років з моменту їх придбання використовувати їх тільки за призначенням, тобто для ведення сільськогосподарського виробництва. Після цього терміну землю можна буде використовувати і для інших цілей, наприклад, побудувати на ній житлові будинки. Хоча Законопроект ще буде вдосконалюватися - не виключено, що ця норма буде скасована, і землі сільгосппризначення заборонять перепрофільовувати взагалі.
Л. П .: Зараз здійснюється активне обговорення проекту Закону України «Про ринок земель». Серед головних питань - ціна землі. Яка вона буде, чи буде змінюватися надалі?
А. Ц .: Відповідно до законопроекту «Про ринок земель», стартова ціна продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення не може бути нижче вартості, визначеної на підставі експертної грошової оцінки. Експертна грошова оцінка проводиться за методикою, визначеною Кабінетом Міністрів України.
Якщо говорити про конкретні цифри, то за оцінками фахівців прогнозні показники продажу земельних ділянок сільгосппризначення після відкриття ринку земель складуть від 200 до 700 доларів США за гектар. У міру розвитку ринку ціна землі неухильно зростатиме. Пізніше пай можна буде продати за суму, близьку до 5 тис. Доларів США.
Л. П .: Чи буде хто-небудь мати переважне право на купівлю земель сільськогосподарського призначення?
А. Ц .: Відповідно до законопроекту «Про ринок земель», переважне право на купівлю земель сільськогосподарського призначення, які перебувають у приватній власності, при їх продажу будуть мати держава в особі центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його територіальних органів (за межами населених пунктів) - органи місцевого самоврядування (в межах населених пунктів), орендарі та суміжні землевласники.
Л. П .: Чи будуть надаватися пільги при покупці земель сільгосппризначення?
А. Ц .: Певні пільги при покупці сільськогосподарських земель планується надавати молодим фахівцям, а також особам, які ведуть господарську діяльність на землі: Ми не будемо давати можливість купувати земельні ділянки з розстрочкою платежу строком на 5 років.
Л. П .: Якщо банки будуть видавати кредити під заставу земельних ділянок, чи зможуть вони скупити великі площі земель сільгосппризначення, в разі неповернення кредитів?
А. Ц .: Ні, такого не станеться. Заставні земельні ділянки, на які банки можуть претендувати за неповернені кредити, будуть продаватися на публічних торгах, а не переходити у власність банку.Л. П .: Щоб вільно розпоряджатися своєю земельною ділянкою, які правовстановлюючі документи повинен мати його власник?
А. Ц .: Головним документом, що підтверджує право громадянина на володіння землею, є Державний акт права власності на земельну ділянку. Маючи цей документ, людина може володіти, користуватися і розпоряджатися своєю земельною ділянкою.
Л. П .: Напевно після вступу в силу Законопроекту про ринок земель багато громадян захочуть продати свою землю. Які документи вони повинні мати на руках, щоб здійснити це право?
А. Ц .: Договір купівлі-продажу на земельну ділянку посвідчується нотаріусом. Власнику землі потрібно надати:
- державний акт на земельну ділянку, зареєстрований на його ім`я-
- кадастровий номер на земельну ділянка-
- витяг з реєстру про обмеження або обтяження земельної ділянки-
- акт оцінки земельної ділянки (нормативної оцінки, що видається Управлінням земельних ресурсів, і ринкової оцінки, оформленої незалежними експертами).
- згоду на продаж ділянки всіх його співвласників (завірене нотаріусом).
Відео: Україна може заробити на продажу землі сільгосп-призначення 100 млрд доларів
Якщо ці документи надані власником землі, то він зможе продати свою земельну ділянку.Л. П .: А як власнику землі отримати кадастровий номер?
А. Ц .: Визначення та присвоєння кадастрового номера земельній ділянці здійснюють територіальні органи Держкомзему.
Для визначення кадастрового номера земельної ділянки розробник документації із землеустрою подає до територіального органу Держкомзему за місцем знаходження земельної ділянки такі документи:
- заяву про визначення кадастрового номера земельної ділянки-
- документацію по землеустройству-
- файл обміну даними про результати робіт із землеустрою в електронному вигляді (так званий обмінний файл) -
- паспорт та ідентифікаційний код власника землі.
Л. П .: Які витрати чекають продавців земельних ділянок сільгосппризначення?
А. Ц .: Витрати по оформленню договорів купівлі-продажу землі можуть нести як покупці, так і продавці - в залежності від домовленості. Часто такі витрати діляться навпіл.
Загалом же при такій угоді купівлі-продажу доведеться заплатити:
- податок на дохід фізичної особи в розмірі 5% від вартості ділянки, зазначеної в договорі - але не нижче експертної оцінки (якщо ділянка продає не резидент, йому доведеться заплатити 17% від суми зазначеної в договорі купівлі-продажу). Податок сплачується через банк під контролем нотаріуса.
- держмито в розмірі 1% від суми, зазначеної в договорі купівлі-продажу (також не нижче експертної оцінки).
- оплату послуг нотаріуса (як правило, від 500 грн. за домовленістю).
Відео: Землі сільськогосподарського призначення
Л. П .: Скоро буде прийнятий закон, яким буде посилено контроль за використанням земельних ресурсів. Розкажіть про цей закон.А. Ц .: Сьогодні спостерігається тенденція погіршення якісного стану ґрунтів. Зменшуються запаси гумусу, безповоротно виносяться поживні речовини, йде підкислення, засолення, деструктуризація грунтів. Якщо не вжити невідкладних, дієвих заходів, процеси деградації грунтів можуть стати незворотними.
Прийняття Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» (щодо посилення контролю за використанням земельних ресурсів) дозволить створити в складі державного бюджету спеціального Державного фонду економічного стимулювання, призначений виключно для вирішення проблем охорони та відтворення якісного і високопродуктивного стану ґрунтів.
Джерелами наповнення цього фонду стануть кошти, що надходять від штрафних санкцій за недотримання проектів землеустрою та встановлених сівозмін, а також компенсації за втрату грунтом поживних речовин і гумусу внаслідок безгосподарчого використання земельних ресурсів.
До речі, з початку цього року ми проводимо роботу, спрямовану на виготовлення та дотримання великими сільгосптоваровиробниками проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозмін та охорону ґрунтів. І якщо на початок року не було замовлено жодного такого проекту землеустрою, то на сьогодні вже укладено 160 договорів на їх виготовлення.
Л. П .: Наскільки оренда може замінити ринок землі?
А. Ц .: Оренда землі може бути ефективною лише за умови взаємодії з механізмами купівлі-продажу землі, можливості її реального відчуження. Без цього оренда має принципові недоліки. Вона не забезпечує ефективне землекористування, призводить до хижацької експлуатації і виснаження грунтів. Практика показує, що орендарі в своїй більшості здійснюють свою діяльність виключно орієнтуючись на кон`юнктуру ринку, не маючи проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни, охорону і відтворення родючості ґрунтів.
Наприклад, в Запорізькій області соняшник у структурі посівних площ щорічно займає більше 36%, а в деяких районах доходить навіть до 50%. Використання сільськогосподарських земель подібним чином призводить до надмірного їх виснаження і поступової деградації.
Слід зрозуміти, що ринок земель - це не тільки купівля-продаж земель, а прозорий механізм вирішення питань економічного обороту земель. Надалі це забезпечить вирішення питань щодо ефективного використання та охорони земель, зупинить процеси виснаження ґрунтів, приверне в обіг ті землі, які сьогодні не використовуються.
Крім того, навіть в умовах дії мораторію на купівлю-продаж земель сільгосппризначення, діє нелегальний ринок цих земель. Наприклад, в нашій області за час дії мораторію було зареєстровано 110 продажів. Необхідно покласти край тіньовим схемам, законодавчо встановивши правила гри в ринковому обороті земель.
Л. П .: Яку орендну плату отримують власники земельних часток (паїв) та чи зміниться її рівень після відкриття ринку земель сільгосппризначення?
А. Ц .: Середня плата за оренду 1 га різна в різних регіонах України. У нас, на півдні країни, вона коливається від 170 до 420 грн. (21-52 дол.) На рік, а в середньому становить 322,8 грн. (40 дол.).
Розмір орендної плати коливається від 1,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (5% від загальної кількості укладених договорів оренди) - до 3% і більше (78% договорів оренди). Додам, що це дуже низька плата.
В даний час Держземагентством України розроблено проект постанови Кабінету Міністрів України «Про внесення зміни до Методики нормативну грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів», яким передбачається збільшити з 1 січня 2012 року нормативно-грошову оцінку сільськогосподарських угідь в 1,756 рази. Після чого вартість 1 га ріллі в середньому по Україні складе близько 21 тис. Грн. Це неодмінно позначиться на зростанні рівня орендної плати, яку отримає власник земельного паю. Вона зросте майже вдвічі, тобто приблизно до 600-700 гривень (75-90 дол.), І з розвитком ринкових відносин буде й надалі неухильно збільшуватися.Сьогодні середня вартість одного гектара землі в світі становить мінімально 3,5 тис.дол. І зауважте, мова йде про землі, значно гірших за своїми показниками, ніж українські. Справедлива грошова оцінка української землі буде сприяти зацікавленості селянина в роботі на землі. Це в кінцевому підсумку повинно привести до відродження українського села.
Незважаючи на сумніви в ефективності запровадження прозорого ринку земель, в останній рік земельна реформа в Україні невідворотно проводиться в життя чинною владою. Перший крок на цьому шляху вже зроблено - прийнято Закон України «Про державний земельний кадастр». Наступним кроком стане прийняття законопроекту «Про ринок земель», розгляд якого Верховною Радою України заплановано після завершення парламентських канікул. До кінця року будуть прийняті інші законодавчі акти, необхідні для повноцінного існування ринку безцінного ресурсу будь-якої країни - землі.
Поділитися в соц мережах:
Схожі
