Як правильно купити земельну ділянку

Як будь-яка угода купівлі-продажу, покупка земельної ділянки може мати чимало хитрощів і підступів на користь продавця. Так які необхідно зробити правильні кроки, щоб у вас під ногами була земля вашої мрії?

Придбання земельної ділянки в якості нерухомої речі у власність має починатися з укладення договору про купівлю-продаж між покупцем і продавцем. Одна сторона за договором зобов`язується у власній передати товар (земельну ділянку) покупцеві, тобто іншій стороні, яка, в своєю чергу, зобов`язується товар прийняти і за нього сплатити певну грошову суму.

Категорії земельних ділянок

Перед тим як купувати земельну ділянку, необхідно дізнатися, до якої категорії обрану ділянку відноситься.

Сільське господарство: якщо дана категорія земель має сільськогосподарське призначення, то належить переважне право покупки суб`єкту Російської Федерації або органу місцевого самоврядування. Дії покупця: необхідно переконатися, що не порушено таке право, що повідомив продавець зацікавлених осіб і від них отримав відмову скористатися подібним переважним правом.

Земля поселень: ділянки, які відносяться до категорії поселенських земель, можуть продаватися без дозволу інших осіб, крім всіх учасників спільної власності - подружжя. Дія покупця: необхідно перевірити чи існує ще один учасник спільної власності (тобто чоловік або дружина). Якщо є, то письмове повинно бути дозвіл другої половини на продаж спільної власності.

Для того щоб не пустував ділянку і на ньому було можна вести будівельні роботи, необхідний дозвіл:

• Під індивідуальне житлове будівництво
• Про дачному будівництві

Відео: Як купити земельну ділянку, а не проблеми

Дії покупця: необхідно переконатися в наявності підтверджуючих подібний дозвіл документів. Зміст договору купівлі-продажу.

Значущі моменти в договорі купівлі продажу, без яких буде він вважатися недійсним:

Предмет договору

Повинні бути в договорі вказані відомості, які дозволяють ідентифікувати земельну ділянку, а також встановити його точно е місцезнаходження.

• Цільове призначення
• Категорія земель
• Площа
• Кадастровий номер
• Адреса
• Інші відомості, які дозволяють точно визначити ділянку 9на 9терріторіі конкретного реєстраційного округу.

Повинна відповідати площа земельної ділянки площею, яка вказана в правоустановчих документах продавця (свідоцтво про право власності, постанова органу місцевого самоврядування про надання ділянки у власність, акти державних органів, судові рішення, свідоцтво про право на спадщину, договори ренти, дарування, міни, купівлі -продажу).

Відео: Як купити земельну ділянку. Поради судді

Умова про ціну

Вказана повинна бути конкретна вартість за всю ділянку або за одиницю площі, але при цьому повинна вказуватися загальна площа ділянки, який підлягає передачі до покупця від продавця. На замітку покупцеві: може бути вказана вартість виходячи з кадастрової вартості цієї ділянки. Нормативною є кадастрова вартість, і вона істотно нижче, ніж ринкова. Тобто, якщо в договорі продавець вказує ціну нижче кадастрової, то необхідно буде подумати про законність його намірів.

Перелік документів, які зажадати повинен покупець від продавця, перш ніж укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки:

Відео: безпечна угода, як купити ділянку без ризику, що перевіряти

1. Правовстановлюючий документ.
2. Кадастровий паспорт земельної ділянки.
3. Дозвіл уповноваженого державного органу на будівництво (дачне або ІЖС).
4. Виписка з ЕГРП про відсутність обтяжень та заборон.
5. Документ, з підтвердженням непорушення переважного права купівлі земельної ділянки.
6. Виписка про відсутність заборгованостей по сплаті

податків

Примітка, якщо продавець є юридичною особою, то перевірити краще статутні документи, так само як і ті документи, які будуть засвідчувати особу фізичної особи.

обтяжена земля

Дії покупця: з`ясувати, чи немає яких-небудь обтяжень цієї земельної ділянки, запросивши виписку з ЕГРП щодо вас цікавить земельної ділянки.

Дозволить виписка побачити всі зареєстровані обтяження, наприклад:

• права третіх осіб на користування цією ділянкою та ін .;
• наявність або відсутність арештів земельної ділянки (позови за ухвалою суду). Арешт означає повну або часткову заборону здійснення операцій з майном, в першу чергу - заборона на відчуження.

На замітку покупцеві: якщо відмовляється продавець в договорі згадувати про наявність будь-яких обтяжень (при їх існування), то краще цю ділянку не купуйте. Каже подібне замовчування про недобросовісність продавця. Не варто піддаватися його запевненням, що можна зняти обтяження після покупки, отримати дозволи будинку на будівництво і перевести землі з однієї категорії в іншу. Це гачки, на які і трапляються непідкованих юридично громадяни. Купувати необхідно тільки чисту ділянку, з чистими документами.

Частка у праві спільної власності

Дії продавця: повідомити за місяць до продажу частки інших пайовиків в письмовій формі про свій намір, повідомивши при цьому ціну, за яку ділянку передбачається продати, і інші умови. Решта пайовики або виявляють бажання купити частку, або відмовляються. Тоді має право продавець-пайовик свою частку продавати будь-якій особі.

Дії покупця: необхідно переконатися, що переважне право інших пайовиків не порушено і існує письмове підтвердження того, що не заперечують вони третій особі проти такого продажу.

частина землі

При покупці частини земельної ділянки неминучим заходом є виділення цієї частки в окрему ділянку.

Дії: земельну ділянку розділити зі складанням кадастрового окремого плану на кожен після поділу вийшов ділянку. Необхідно після цього зареєструвати на ділянку право. На замітку: краще відразу встановити на кого з сторін будуть дані обов`язки з проведення заходів.

Чи потрібна державна реєстрація?

Підлягає державній реєстрації лише перехід права власності на певну земельну ділянку до покупця від продавця. Він реалізується шляхом подачі по обидва боки заяви. Чи не реєструється сам договір купівлі-продажу. По відношенню до договору додатковим заходом служити може нотаріальне посвідчення (знову ж за бажанням сторін), яке дасть можливість поштовим відправленням документи подати на держреєстрацію переходу права власності.

На замітку: необхідно для нотаріального посвідчення підібрати нотаріуса, який компетентний на даній території. А також, якщо на державну реєстрацію права власності подача документів проводиться не покупцем і продавцем, а сторонньою особою, потрібно буде виконати доручення із зазначенням всього переліку дій, які може він здійснювати, і органів, в яких він це може робити.

Приблизний список документів для державної реєстрації переходу права власності на ділянку землі (укладено договір купівлі-продажу, узгоджені умови, підписаний передавальний акт, сталася оплата):

1. Правовстановлюючий документ;
2. Договір купівлі-продажу.
3. Передавальний акт.
4. Кадастровий паспорт земельної ділянки.
5. Довіреність на представника.
6. Документ, що засвідчує особу заявника. Якщо юридична особа - статутні документи, фізична особа - паспорт або інші документи, що засвідчують особу.
7. Заява про державну реєстрацію.
8. Статутні документи продавця-юрособи.
9. Згода керівного органу продавця-юрособи про відчуження майна.
10. Передавальний акт

Обов`язковою документом, який супроводжує договір купівлі-продажу земельної ділянки, є передавальний акт. Підтверджує він здійснення зобов`язань сторін по прийманню та передачі майна. Підписано повинен бути акт тільки після підписання договору, але перед твором державної реєстрації переходу права власності. Нормативно-правові акти:

1. Цивільний кодекс РФ.
2. Земельний кодекс РФ.
3. Федеральний закон від 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. Від 12.12.2011) «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (зі змінами та доповненнями, що вступають в силу з 07.03.2012).
4. Федеральний закон від 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. Від 08.12.2011) «Про державний кадастр нерухомості».
5. Постанова Уряду РФ від 7 лютого 2008 р N 52 «Про порядок доведення кадастрової вартості земельних ділянок до відома платників податків».

Повний список документів, які необхідні для державної реєстрації переходу права володіння земельною ділянкою на підставі угоди з купівлі ділянки землі можна отримати на офіційному сайті муніципальних і державних послуг.

Відео: Як правильно вибрати ділянку для будівництва котеджу ?!

Органом, який виробляє державну реєстрацію є територіальний орган Росреестра (Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії).

Правила, на які варто звертати увагу при купівлі земельної ділянки

Розглянемо ключові моменти, на які необхідно звертати увагу, перш ніж купити земельну ділянку.

Правило перше: не потрібно купувати земельні ділянки за дорученням:

Тут є велика ймовірність того, що ви підхопите шахраїв. Схема, за якою шахраї працюють. Каже продавець про терміновість (нібито потрібно йому виїхати терміново за кордон, у відрядження або в інше місто) і він нібито змушений продати земельну ділянку в найкоротші терміни. Підтискають терміни, у продавця як зазвичай часу немає, і він покупцеві пропонує виписати на земельну ділянку довіреність, щоб самостійно той зайнявся оформленням покупки. Починає сумніватися покупець, і щоб не зірвалася покупка, скидає продавець ціну. Вибір зроблено, було придбано проектор земельної ділянки, виписується на покупця довіреність, у нотаріуса завіряється, гроші передаються. Щасливий покупець. А тим часом продавець приходить до нотаріуса і свою довіреність відкликає. І з юридичного боку він не вчинив ніякого злочину. Невдачею закінчилася покупка земельної ділянки. Якщо ж успішно відбулася покупка, то вам слід оформленням зайнятися найближчим часом. А про те, які необхідні для оформлення документи, детально описано вище.

 Правило друге: на хорошого юриста не шкодуйте грошей

З 1992 року і по теперішній день форма свідоцтва про право власності на заміську нерухомість змінювалася постійно і існує зараз приблизно десять діючих видів цієї форми. Породжує даний факт ще один спосіб шахрайства, який пов`язаний з підробкою документів. Відрізнити від підробленого справжній документ в цьому питанні непідкованих людина практично неможливо. В даному випадку все зрозуміло з призначенням земельної ділянки. Але здійснюючи операцію, сильно ризикує потенційний покупець. У таких випадках найчастіше оформляє продавець угоду купівлі-продажу за підробленими документами, а після отримує гроші і зникає. Їде задоволений покупець в свій недавно придбаний заміський будиночок і відразу виявляє або з плином певного часу, що була продана земельна нерухомість, але не йому. Звичайно, в таких випадках продавця знайти не вдається.

Правило третє: ніколи зайвою не буває інформація

Не викликає сумнівів призначення земельної ділянки. Знаходиться ділянка в села, котеджному селищі або в садівництві. Вам за ціною сподобався ділянку, а також за місцем розташування і іншим факторам. Щоб саме вам дісталася ділянка, ви готові тут же його купити. Але поспішати не варто. Краще побільше зібрати інформації, дізнатися чи не буває проблем з водою, електрикою, чи не затоплює чи земельну ділянку навесні, прочищають чи в зимовий час дороги і т.п.

Здебільшого не щирі продавці з покупцями і рідко про проблеми розповідають, але ще є сусіди, вони, то поговорять з вами з задоволенням. Якщо в садівництві знаходиться земельна ділянка, яка вибрали ви, то не полінуйтеся з головою поспілкуватися, для того, щоб дізнатися, чи немає на цій дільниці боргів.