Ризики при участь у пайовому будівництві

Рішення про участь у пайовому будівництві об`єкта нерухомості спочатку припускає певний ступінь ризику для майбутнього його власника, як, втім, і будь-яка інша покупка товару, який існує лише на рівні проекту або на стадії початкової його розробки. Але перспектива придбання квартири за ціною на 25-30% нижче її номінальної вартості іноді змушує вкладників забувати про елементарну обережність, і вони вже схильні більше довіряти привабливим обіцянкам будівельників, ніж доводам власного розуму і порад обережних родичів.
З 01.04.2005 р, тобто з моменту вступу в силу Федерального Закону № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об`єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації», держава значно посилило юридичну захищеність пайовиків від можливих шахрайських дій з боку будівельних компаній та їх представників. У пайовиків з`явилося значно більше можливостей для здійснення захисту своїх інтересів і відстоювання своїх прав. Але дія зазначеного закону поширюється не на всі будівельні об`єкти, та й сам закон, природно, не може врахувати всі окремі випадки, що виникають як під час укладення договорів, так і в ході будівництва.

Основні відмінні положення Федерального Закону № 214-ФЗ

Згідно з Федеральним Законом № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об`єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» будівельна організація (забудовник) і фізична або юридична особа (пайовик), укладають між собою договір пайової участі в будівництві, а не інвестиційний договір, як практикувалося раніше.
Забудовник отримує право на укладення перших договорів пайової участі в будівництві об`єкта нерухомості тільки після того, як:

• на відкритому аукціоні придбає у власність або орендує земельну ділянку, на якому планується проведення будівельних робіт-
• отримає дозвіл на проведення будівництва-
• розмістить в ЗМІ або в інтернет-виданнях проектну декларацію з повною інформацією про свою будівельної компанії і про реалізоване проекте-
• з моменту публікації зазначених відомостей, повинно пройти не менше двох тижнів.

Відео: пайовому будівництві. Що краще: первинка або вторинка

З метою недопущення подвійних продажів всі договори пайової участі в обов`язковому порядку підлягають державній реєстрації відповідно до проекту будівництва, що надаються забудовником в реєстраційну палату (державна реєстрація інвестиційних договорів законодавством не передбачена).
Земельна ділянка та сама споруджуваний будинок знаходяться в заставі у всіх пайовиків. У разі фінансової неспроможності забудовника і його неможливості продовжувати подальше будівництво об`єкт реалізується на публічних торгах, а отримані доходи пропорційно розподіляються між пайовиками.
У разі порушення термінів здачі житлового будинку в експлуатацію пайовик має право вимагати виплати йому неустойки за кожен прострочений день. Але разом з тим закон не передбачає штрафні санкції у відношенні пайовика, що затримує сплату чергового платежу. Законодавець обумовлює цілий ряд випадків, коли пайовик надається право розірвати укладений договір в односторонньому порядку, в той час як будівельники можуть зробити це тільки через суд (за винятком окремих випадків, передбачених ч. 4, 5 ст. 5 цього закону).
Також хочу звернути увагу читачів Donlcc, що протягом 5-ти років з моменту закінчення будівництва можна пред`являти претензії до забудовника щодо виконання ним взятих на себе зобов`язань по будівництву. Будь-які положення договору, що звільняють забудовника від відповідальності за допущені недоліки при будівництві об`єкта, є нікчемними і не мають юридичної сили.
У договорі пайової участі в будівництві в обов`язковому порядку вказується термін закінчення будівництва, дата здачі об`єкта та штрафні санкції за невиконання цих умов забудовником.


Відповідно до зазначеного закону в договорі пайової участі повинні бути чітко розмежовані права і обов`язки сторін: підрядник зобов`язаний побудувати і передати житло, замовник - оплатити вартість будівництва.

Що може свідчити про недобросовісність будівельної компанії?

Зрозуміло, що навіть найдосконаліше законодавство, так само, як і самий ретельний аналіз пропонованого до підписання договору, не дають 100% гарантії безпеки майбутньої угоди. Як правило, всі укладені договори є цілком працездатними і виконані бездоганно з юридичної точки зору. На що ж ще, в такому випадку, необхідно звертати увагу і які моменти можуть свідчити про недобросовісність будівельної компанії.
1. В першу чергу, необхідно звертати увагу на дату отримання будівельною компанією дозволу на проведення будівництва. Положення Федерального Закону №214-ФЗ не поширюються на об`єкти, дозвіл на будівництво яких було отримано до 01.04.2005 р, а отже - в цьому випадку забудовник має повне право здійснювати залучення грошових коштів громадян за старими схемами. В основному - це договору інвестування. Фінансування будівництва практично всіх житлових будинків, побудованих до прийняття зазначеного закону, вироблялося саме за вказаною схемою. Тому її не можна назвати шахрайської або неробочий. Але слід брати до уваги те, що договори інвестування були складені під час відсутності на той час спеціального законодавчого регулювання і в першу чергу захищають інтереси забудовників. У текст такого договору зазвичай включені пункти і застереження, які в разі виникнення спірних моментів позбавляють громадян можливості вимагати від будівельників виконання взятих на себе зобов`язань.


2. Необхідно встановити, чи насправді забудовник має всі права на зводиться їм об`єкт. На вашу вимогу представники будівельної компанії повинні пред`явити:

• оригінал договору оренди земельної ділянки або оформлене в законному порядку право власності на цей участок-
• оригінал отриманого дозволу на будівництво-
• оригінал проектної документації на об`єкт, що зводиться.

Ксерокопії зазначених документів, в даному випадку, не можуть бути підтвердженням достовірності наданої інформації. Так само, як і листування забудовника з відповідними інстанціями (навіть при наявності великої кількості віз і печаток), не є гарантією того, що в подальшому ділянку в дійсності буде переданий забудовникові і він отримає дозвіл на проведення будівництва.
3. В окремих випадках з метою того, щоб обійти положення Федерального Закону №214-ФЗ, забудовник може запропонувати вам укласти не договір пайової участі в будівництві, а попередній договір купівлі-продажу нерухомості. Суть останнього полягає в тому, що з моменту внесення грошей фізичною особою, з ним здійснюється укладання попереднього договору і виконується бронювання квартири в споруджуваному будинку. Основний договір будівельна компанія зобов`язується укласти через три місяці з моменту реєстрації права власності на нерухомість, з урахуванням сплачених раніше грошей. Читачі Мірсоветов повинні розуміти, що не дивлячись на те, що така схема не суперечить положенням Цивільного кодексу РФ, зміст попереднього договору складається таким чином, щоб в разі невиконання будівельною компанією будь-яких зобов`язань ви не змогли пред`явити їй претензії матеріального характеру.
4. Зустрічаються випадки, коли на додаток до попереднього договору покупцеві пропонують укласти ще й договір позики, згідно умов якого, передбачена можливість повернення отриманих від нього грошових коштів не тільки грошима, а й векселями. Вексель не є прив`язаним до якоїсь конкретної квартирі, тому теоретично його можна в подальшому обміняти на житло або отримати за нього, назад свої гроші. Але можна і залишитися з папірцем (векселем) на руках. Закон про пайове будівництво і закон про захист прав споживачів на даний договір не поширюються.
5. Для зниження своїх витрат, в тому числі і по сплаті податків, іноді будівельні компанії вказують в договорі не повну вартість квартири, а лише її частина (60-70%), пропонуючи решту суми оформити в якості страхового внеску. Якщо в подальшому договір буде розірвано з тих чи інших причин (наприклад, при зупинці будівництва або затягуванні строків здачі об`єкта), ви зможете повернути назад лише суму вартості квартири, зазначену в договорі, тобто 60-70%. Решту грошових коштів можна отримати в якості страхової виплати, але тільки в тому випадку, якщо розірвання договору зазначено в переліку підстав для виплати страховки. Якщо немає - цю частину грошей ви втратили.
6. Опис майбутньої квартири повинно відображатися в договорі в повному обсязі (поверх, під`їзд, кількість кімнат, загальна площа, житлова площа і т.д.). Це потрібно в першу чергу для того, щоб в разі конфлікту із забудовником і при подальшому зверненні до суду, вам не відмовили в задоволенні позовних вимог в зв`язку з невизначеністю об`єкта позову. Згідно Цивільного кодексу РФ заявляти позовні вимоги можливо лише по відношенню до індивідуально-визначеної речі, а такий вашу квартиру роблять вищевказані параметри і характеристики.
7. У Федеральному Законі №214-ФЗ міститься пряма вимога, щоб договору пайової участі в будівництві полягали тільки між забудовником і пайовиком. Але до теперішнього часу на ринку нерухомості поширеною є переуступка прав на об`єкт. Наприклад, інвестор може переуступити свої права на квартиру або частину квартир підряднику, а той, у свою чергу, займається їх реалізацією самостійно або ж за допомогою ріелторської фірми. Саме в результаті таких схем часто виникають подвійні продажу. Просто на якомусь етапі замість договору пайової участі полягає інвестиційний договір, який не вимагає державної реєстрації в реєстраційній палаті.
8. Дуже часто пайовикам пропонують вносити гроші прямо в касу будівельної організації, мотивуючи це тим, що в такому випадку не потрібно сплачувати комісію за банківський переказ. Законом це не заборонено, але ніяких інших документів, що підтверджують факт оплати, крім прибуткового касового ордера забудовника, у вас не буде. Крім того, вклавши гроші в будівництво житла, ви маєте право на отримання пільг при сплаті прибуткового податку. А в податковій інспекції для підтвердження права на цю пільгу можуть зажадати підтверджують банківські документи, яких у вас і не виявиться. З цих причин рекомендую читачам Мірсоветов всі операції з оплати проводити через банк.
9. Поцікавтеся у будівельній компанії наявністю інвестиційного договору з містом і по можливості ознайомтеся з ним. З одного боку - присутність такого договору є хорошим знаком, адже саме міська влада здійснюють виділення земельної ділянки під будівництво і дають дозвіл на проведення будівництва. Але, з іншого боку, забудовник при цьому бере на себе певні зобов`язання (побудувати будь-які соціальні об`єкти, виділити деяку кількість квартир для потреб міста і т.д.). І якщо, наприклад, ці зобов`язання будуть занадто обтяжливими, не виключена можливість того, що забудовник буде їх виконувати за ваш рахунок, тобто під будь-якими приводами збільшувати ціну на квадратний метр житлової площі.

Звичайно, будівництво житлового будинку може тривати тривалий період, протягом якого будуть змінюватися початкові умови і ціни, а значить, завжди існує певний ризик того, що кінцевий результат не буде відповідати стартовим пропозицій. Сподіваємося, що викладені вище поради, допоможуть визначитися вам з вибором і звести існуючі ризики до мінімуму.

Поділитися в соц мережах: