Як купити квартиру в новобудові?
В останні роки темпи будівництва житла постійно зростають - цілі квартали сучасних будинків привертають все більше покупців. Пояснюється це не тільки природним бажанням городян змінити морально застарілі квартири на більш просторі і комфортабельні. Іноді покупці новобудов вирішуються на «апгрейд» вже наявного житла в якості довгострокової інвестиції. Ліквідність старих будівель знижується з кожним роком, дешевшають не тільки старі хрущовські п`ятиповерхівки, а й 9- і 12-поверхові будівлі більш пізньої забудови. На їх затребуваність вже мало впливає перебування у відносній близькості до центру - не дивлячись на розташування, старий фонд щорічно падає в ціні.
Відео: ЯК купити квартиру в новобудові З МІНІМАЛЬНИМ РИСКОМ? Експертна думка З НОТАРІУСОМ
- старі схеми
- Де шукати «свою» новобудову?
- Коли найкраще почати пошуки?
- У кого купити новобудову?
- Попереднє ознайомлення з об`єктом
- отримання ключів
Однак на відміну від вторинного ринку, покупців споруджуваних об`єктів підстерігає безліч труднощів. Перш за все, майбутніх новоселів цікавить питання: як купити квартиру в новобудові без ризиків? Не менш важливі нюанси майбутньої угоди - куди звернутися, як заощадити на покупці і де шукати надійного забудовника.
Ледь що виник сегмент новобудов на ринку житлової нерухомості викликала цілий переполох - довірливі громадяни, залучені низькою ціною, охоче вносили гроші за те, що в підсумку так і залишилося красивою, але нездійсненною мрією. В одних випадках бадьоро почалася будівництво завмирало на довгі роки, і покупцям доводилося тоскно дивитися на занедбаний остов свого майбутнього будинку. У більш трагічних варіантах виникали юридичні труднощі - неправильне оформлення проектної та дозвільної документації, нелегітимні договори залишали людей не тільки без житла, але і без грошей.
В даний час в сфері первинної нерухомості наведено лад, а громадяни захищені Федеральним Законом (ФЗ-214). Він контролює як саме будівництво, так і відносини між продавцем і покупцем. Старі схеми - векселі і попередні контракти - витісняються вимогою укладати договори пайової участі (ДДУ).
Основні труднощі такого рішення квартирного питання полягає в тому, що укласти класичну угоду купівлі-продажу неможливо - гроші покупець вносить вже на етапі будівництва, а до моменту здачі будинку Держкомісії, отримання ключів та оформлення довгоочікуваної власності пройде ще кілька років. Завдяки укладеним договором пайової участі майбутній господар квартири відразу ж стає співінвестором, а це можливо тільки в разі, коли забудовник може забезпечити повний пакет необхідних документів:
- отриманий дозвіл на будівництво;
- договір оренди земельної ділянки або підтверджене право власності на нього.
Крім цього, вся поточна проектна та дозвільна документація повинна знаходитися у вільному доступі - надаватися за запитом на ознайомлення або розміщуватися відразу на офіційному сайті забудовника або реалізатора. Це допомагає відслідковувати, наскільки інтенсивно просувається проект, порівнювати і вибирати найбільш надійних забудовників.
старі схеми
Якщо схема за участю векселі залишилася в минулому, то попередній договір все ще використовується при продажу житла, що будується. Що робити, якщо купити квартиру в новобудові пропонується саме за цією схемою? Якщо продавець рекомендує укласти таку угоду на етапі котловану або зведення стін - швидше за все, перед вами шахраї. Однак існує і варіант, при якому обов`язкова форма ДДУ неможлива - це завершене і здане Держкомісії будівництво. Оскільки між закінченням будівництва об`єкта і початком оформлення власності пройде ще невеликий термін - як правило, від 6 місяців до року, клієнту, дійсно, можуть запропонувати підписати попередній договір, і це не буде суперечити чинному законодавству.
Але і в цьому випадку покупець виявляється в не дуже вигідному положенні - по суті, він оплачує повну вартість придбаних квадратних метрів, а друга сторона лише гарантує йому висновок основного договору, причому чіткі терміни майбутньої угоди не вказуються. Погодитися на такі ризики можна лише в разі прекрасно зарекомендував себе забудовника, за плечима якого не тільки є успішно побудовані раніше будинку, але і досвід набувачів першої черги обраного вами об`єкта позитивний. Як це перевірити? Перший спосіб - відслідковувати відгуки більш ранніх покупців на сайті «новобудови» або на офіційній сторінці забудовника. Другий важливий крок - перевірити, наскільки часто компанія бере участь в судових розглядах, ознайомитися з пред`явленими позовами. Велика кількість звернень - тривожний сигнал, від такої угоди краще відмовитися.
Де шукати «свою» новобудову?
Оскільки другий ризик - можливість довгобуду - все ще в силі, вибирати будинок своєї мрії слід не тільки в вподобаному районі і по найбільш привабливою ціною, але і за ступенем надійності забудовника. Випадки, коли велика відома компанія підкладала свої покупцям жирну свиню у вигляді раптово загальмував будівництва або зовсім заявляла про фінансову неспроможність, нерідкі. Тому колишня слава і гучне ім`я не завжди підкажуть, що вибір зроблено правильно.
Розглядаючи кілька цікавих проектів, уважно стежте за діяльністю останніх років - які об`єкти були здані недавно, чи немає претензій до термінів здачі житла і невдоволення його якістю. Залишайте лише ту компанію, в якій заявлені терміни підтверджується не клятвеними запевненнями, а фактами. Збіг обіцяних і реальних дат проведення Держкомісії, термінів вручення ключів і швидке оформлення власності - хороші ознаки.
Навіть якщо ви є покупцем з прямими грошима і ніяк не пов`язані з іпотекою, обов`язково ознайомтеся з переліком банків, що надають акредитацію під даний об`єкт. Чим ширше їх список і більше солідність самих установ - тим краще для вас. Банкіри ретельно перевіряють потенційні ризики і видають іпотечні кредити лише в разі високої надійності забудовника.
Відео: Як купити квартиру в новобудові і не втратити гроші. Покрокова інструкція + документи для угоди
Коли найкраще почати пошуки?
Не чекайте моменту, коли вся сума на майбутню покупку буде, нарешті, зібрана. Ваше завдання - почати стежити за з`являються пропозиціями як можна раніше. Вибір новобудови - процес більш тривалий, ніж у випадку з вторинним житлом, а поспіх тут означає зростаючі ризики. На щастя, зараз у вашому розпорядженні кілька великих інтернет-ресурсів, повністю присвячених новобудов. Тут можна знайти будь-яку інформацію про зданих будинках з реальними відгуками мешканців, поспілкуватися з такими ж зацікавленими клієнтами, першим побачити найбільш перспективний проект, порівняти ціни. Величезна перевага подібних сайтів - можливість відстежувати етапи будівництва і знайомитися з документацією, не виходячи з дому.
У кого купити новобудову?
Реалізацією квартир зазвичай займається сам забудовник, до нього можуть приєднатися і агентства нерухомості. Якщо права такого агентства не є ексклюзивними, то посередників може бути кілька. Незалежно від того, на чию саме рекламу ви звернули увагу, зберіть контакти всіх продавців і не полінуйтеся обдзвонити кожного, уточнюючи ціни - вони можуть злегка відрізнятися. У деяких випадках має сенс поговорити про додаткові знижки або бонуси.
Оплатити свій новий будинок можна декількома способами:
- Внісши всю суму цілком.
- В розстрочку - як правило, виплати розтягуються до моменту закінчення будівництва-в залежності від поточного етапу, у покупця буде 12-36 місяців на збір відсутньої суми.
- Із залученням іпотеки.
Якщо наявна на руках сума зібрана практично повністю, повідомте продавця про можливості не використовувати розстрочку. Досить часто таким покупцям надається 2-3% знижка, і додаткове залучення коштів може не знадобитися.
При падаючому попиті не поспішайте нести гроші продавцю - часто реалізатори змушені підстьобувати падаючі продажу привабливим дисконтними пропозицією. Такі акції можуть проводитися в кінці року і діють в обмежений період. Обов`язково стежте за швидкістю зникнення квартир з продажу: якщо під час переговорів офіс переповнений клієнтами, а телефонна лінія розпечена від потоку бажаючих - тягнути час не варто. При зростаючому ринку дійсно цікаві і вигідні варіанти розкуповуються досить швидко, тому важливо встигнути закріпити об`єкт за собою по актуальній ціні, яка незабаром може зрости.
Попереднє ознайомлення з об`єктом
Навіть якщо сподобався об`єкт поки що являє собою лише комп`ютерну модель і до появи реальних стін і даху пройде ще небагато часу, познайомитися з майбутнім будинком необхідно при особистій зустрічі. Це означає, що під`їхати на місце будівництва краще відразу ж. Сам майданчик навряд чи буде виглядати привабливо. Але варто враховувати, що навколишній ландшафт і інфраструктура збережуться і після вашого заселення. А це означає, що потрібно побачити все своїми власними очима.
Подивитися майбутнє житло можна, домовившись про демонстрації квартири зі схожою плануванням в разі, коли обраний вами поверх ще не побудований. Не лякайтеся - ймовірно, квартира здасться вам більш тісної і маленькою, ніж це заявлено в документах. Зовсім інший вид вона придбає лише після чистової обробки, бетонні стіни і відсутність освітлення «з`їдають» метри. Тому з естетикою доведеться почекати - важливими для вас зараз є огляд прокладених комунікацій і відповідність проекту.
Найпростіше буде покупцям типових квартир, тим же, хто вважав за краще монолітні будинки з вільним плануванням, необхідно приділити особливу увагу фактичної реалізації проекту будівельниками. Якщо в приміщенні намічаються не обумовлені раніше перегородки, то і в документах БТІ розташування кімнат має точно відповідати побудованому. Втім, погоджувати ваш варіант планування доведеться в будь-якому випадку, оскільки при відсутніх стінах і перегородках здаватися таке житло буде як однокімнатне.
отримання ключів
Незабаром після приймання будинку Держкомісією починається заселення. Саме на цьому етапі будівельники зобов`язані усунути всі помічені вами недоліки. Здійснюються такі роботи абсолютно безкоштовно, і чим швидше ви помітите недоліки - тим краще. Перед підписанням акту візьміть з собою помічника - експерта, який допоможе вам перевірити сантехніку, електрику, дверні прорізи, вікна та фурнітуру. Всі знайдені несправності фіксуйте в письмовому вигляді і залишайте заяву з вимогою усунути їх. Акт найкраще підписувати тільки тоді, коли всі ваші вимоги будуть виконані, однак враховуйте, що деякі види робіт - регулярне водопостачання, теплі батареї - можуть бути забезпечені трохи пізніше. Готуйтеся до того, що перші півроку, поки будинок буде заселятися, часті несправності значно обтяжать ваше життя - це неминуче для кожного власника новобудови.
