Як розміняти квартиру?

Основну частку учасників на ринку житлової нерухомості як і раніше становлять ті, хто вирішує квартирне питання за допомогою обміну або роз`їзду. Причини для переїзду різні - одних до зміни звичного місця змушують сімейні обставини, інші хочуть поліпшити умови, накопичивши достатню суму для покупки більш просторого і комфортного житла. При цьому багато хто не знає, як розміняти квартиру, що знаходиться в муніципальній власності, а власники нерухомості не можуть правильно розрахувати необхідну доплату або домовитися між собою.

Поширена в радянські часи практика обміну зараз практично повністю витіснена продажем наявного житла і покупкою нового. Оголошення про роз`їзді зустрічаються все рідше, але для проведення такої операції все ще залишаються 2 варіанти - продаж, проведена в два етапи з вивільненням вільних коштів, і альтернативні угоди.

• Як уберегтися від недобросовісних агентів при розміні?
• Розмін об`єкту, що знаходиться в частковій власності
• Обмін з доплатою
• неприватизоване житло

Прямих продажів, де підсумком стає отримання грошей, в Росії здійснюється не так вже й багато. Більшість власників змушені продавати наявну нерухомість і відразу ж вкладатися в новий альтернативний варіант. В основному подібні угоди проходять за один етап, оскільки можливість спочатку реалізувати своє житло і лише потім зайнятися підбором ускладнюється необхідністю реєстрації і ризиком зміни рівня цін. Цей нюанс значно ускладнює процедуру, оскільки як у покупців, так і у продавців підібраних варіантів обставини можуть бути схожими і вони теж будуть потребувати створення подальших ланок ланцюжка.

Відео: Що робити, якщо Ви хочете розміняти квартиру?

Саме цей факт змушує власників звертатися до послуг професіоналів - адже знайти покупців, підібрати і перевірити альтернативу, зібрати всіх учасників угоди і зробити, нарешті, бажаний обмін зовсім не просто. Однак жоден агент не здатний вирішити питання ідеального переїзду за своїх клієнтів. Тому перед тим, як звернутися до фахівця, необхідно скликати сімейну раду і уточнити вимоги кожного учасника майбутньої угоди. Досвідчений агент допоможе оцінити, наскільки плани і очікування клієнтів близькі до реальності, підкаже більш економний варіант роз`їзду або порадить іпотечну програму, якщо буде потрібно доплата.

Не секрет, що переговори серед родичів часто бувають нерезультативними - кожен тягне ковдру на себе, виторговуючи більш вигідні умови. У таких ситуаціях посередник не тільки бере на себе зобов`язання з проведення операції, але і виступає арбітром, оперуючи не емоціями, а цифрами.

Відео: Розмін на дві квартири без доплати 27 07 13

Як уберегтися від недобросовісних агентів при розміні?

Але є і підводні камені - користуючись відсутністю досвіду і реальних знань про ринковому ціноутворенні, ріелтор не називає суму угоди, тобто замовчує про фактичну вартість продаваного і житла, що купується. Грошові розрахунки в такій альтернативі не беруть участь, клієнти лише озвучують умови, необхідні для підбору нової нерухомості. На жаль, це є благодатним грунтом для прихованих комісій - крім суми агентської винагороди, посередник може таємно утримати і різницю, що утворилася між купівлею і продажем.

Щоб правильно розміняти квартиру, попросіть свого агента не тільки окреслити можливі варіанти, але і надати фінансовий розрахунок майбутньої угоди, перевірити який ви зможете самостійно, скориставшись актуальною вибіркою з баз даних міської нерухомості.

Розмін об`єкту, що знаходиться в частковій власності

За згодою всіх власників на майбутній продаж розмін буде здійснений досить легко - на угоду потрібно невеликий термін, як правило, досить 3-4 місяців. Набагато складніше виглядають обставини, при яких один із співвласників не погоджується виставляти квартиру цілком - виникає продаж часток. Така угода таїть в собі значні труднощі.

1. Виділення частки в натурі.
   При наявності декількох власників частки розподіляються між ними з урахуванням загальної площі квартири. Щоб закріпити за собою не віртуальну частину, а конкретну кімнату, знадобиться звернення до суду для визначення порядку проживання. Судова практика до сих пір не надала алгоритм подібного розділу, і зробити зі звичайної квартири комуналку не так-то просто. Тому з основними труднощами мешканці стикаються вже на даному етапі. Однак невиділені частки серйозно впливають на ціну - адже покупцеві зовсім не хочеться ставати власником частини квартири, порядок користування якої не закріплений юридично. Для виходу з такої ситуації залишаються два способи - продовжити переговори про спільну одномоментної продажу всього об`єкта або робити з квартири комунальну власність з поділом по кімнатах.
2. Згода власників.
   Друга складність, з якою зіткнеться продавець, - це отримання відмови від співвласника, що має переважне право викупу. Перед укладенням договору купівлі-продажу необхідно повідомити його в письмовій формі, вказавши точну ціну нерухомості, що продається. Тільки після отримання письмової відмови викупити вашу частку ви маєте право реалізувати її іншому покупцеві.

Обмін з доплатою

Як вирішити питання обміну, якщо вартість нерухомості нижче, ніж ціна за необхідну альтернативу? Слід розуміти, що в більшості випадків розміняти трикімнатну квартиру на дві однокімнатні без доплати вийде. Розрахувати приблизні витрати просто - при рівних умовах підсумовується вартість квадратного метра в підібраних і продаваних об`єктах. Швидше за все, ціна за альтернативу при рівних умовах перевищить вартість наявного об`єкта через більшого метражу.

Оскільки в результаті угоди у продавця на руках буде достатня сума для першого внеску, питання, швидше за все, буде вирішуватися із залученням іпотеки. Але існує і ще один вихід, до якого доводиться вдаватися, коли отримання кредиту неможливо, - замість доплати клієнт погоджується на погіршення умов: наприклад, на переїзд з центру на околицю або за місто, з нового житла в більш старе.

Ситуація ускладнюється у разі, якщо співвласниками є неповнолітні, оскільки буде потрібно отримання дозволу від опікунської ради, яким доведеться доводити, що умови проживання дитини не будуть погіршені.

Відео: Чому мама відмовляється розміняти квартиру для дочки?

неприватизоване житло

Термін безкоштовної приватизації добігає кінця, і об`єктів, що знаходяться в муніципальній власності, залишається все менше. Як розміняти квартиру, отриману за договором соціального найму? Перш за все, варто не забувати, що мешканці не є власниками нерухомості, а значить, можливість купівлі-продажу повністю виключається. При розміні будуть задіяні ті ж принципи, якими керувалися громадяни СРСР:

• розміщення оголошення;
• пошук альтернативи;
• вчинення обміну;
• укладення нового договору соціального найму.

Оскільки «живі» гроші в розрахунках не беруть участь, учасники подібного обміну стикаються з серйозним ускладненням - агентів, що працюють в даному напрямку, не так багато. При продажу житла винагороду посередника, який становить від 3 до 6 відсотків від вартості угоди, закладається в бюджет при оцінці об`єкта. При розселенні неприватизованій квартири гроші на сплату комісійних посереднику доведеться вишукувати самостійно, при цьому сама сума буде так само велика, як і в першому випадку.

Відео: Сестри на розмін. Стосується Кожного, ефір від 02.12.2014

Друга, важлива, проблема - серйозний дефіцит альтернативних варіантів. Обсяги муніципального житла продовжують скорочуватися, і вибір гідних уваги об`єктів набагато бідніший, ніж при звичайній купівлі-продажу. Необхідно готуватися до того, що ідеальний варіант так і не буде знайдений, а вибирати доведеться з дуже невеликої кількості відповідних об`єктів.

Є й серйозна перевага - при обміні муніципального житла ризики зводяться практично до нуля. Перевіряти доведеться тільки відсутність або наявність обмежень для обох об`єктів міни:

• Договір соціального найму не може бути змінений або розірваний.
• Право користування приміщенням не повинен заперечуватися в суді.
• Обидва об`єкти повинні бути визнані придатними для проживання і не підлягатимуть знесенню або капітального ремонту з відселенням мешканців.

Неприпустимо наявність важких небезпечних захворювань у які проживають в житловому об`єкті, якщо результатом обміну стає поява комунального житла.

Увага, тільки СЬОГОДНІ!