Як продати квартиру
На перший погляд продаж квартири може здатися не надто обтяжливим процесом. Однак на ділі виявляється, що дана процедура вимагає обліку безлічі формальностей, недотримання яких здатне поставити угоду під загрозу зриву. Всілякі підводні камені, нерідко спливають у процесі оформлення документів, валять власників житла в повну розгубленість. Одні в цьому випадку вдаються до дорогих послуг юристів, інші відправляються шукати відповіді на просторах Інтернету. У даній статті ми розповімо, як продати квартиру з урахуванням часто виникають складнощі.
- Реалізація житла, що знаходиться в іпотеці
- Продаж житлового об`єкта з часткою неповнолітнього
- Реалізація квартири з прописаними людьми
Реалізація житла, що знаходиться в іпотеці
Перш за все слід спростувати міф про те, що неможливо продати квартиру, що знаходиться в заставі у банку. Здійснити подібну угоду цілком реально, однак алгоритм реалізації такого житла буде дещо відрізнятися від звичної схеми. Найголовнішою складністю в даному випадку є отримання дозволу банку на продаж нерухомості.
Багато організацій, що надають кредит на придбання квартири, згодом вельми неохоче дають свою згоду на її реалізацію. Вони вдаються до найрізноманітніших методів переконання клієнта. Так, деякі банки встановлюють значні штрафи, здатні вплинути на рішення позичальника. Але, на щастя, більшість організацій все ж йдуть назустріч своїм клієнтам.
Прийнявши рішення про продаж квартири, в першу чергу необхідно звернутися в банк з метою з`ясування умов, на основі яких буде видано згоду на здійснення угоди. При цьому потрібно бути готовим до детального розпитування з боку співробітників організації. Очевидно, що ні один банк не зацікавлений в проведенні подібних угод, що вимагають додаткових трудових і тимчасових витрат. Проте, переконавшись в доцільності реалізації житла, організація змушена видати клієнту дозвіл. Після того як згоду банку отримано, можна піти по одному із запропонованих нижче шляхів.
спосіб 1
- Продавець укладає і нотаріально посвідчується угода з покупцем. Це дає банку певні гарантії в разі виникнення непередбачених ситуацій.
- Покупець розплачується з банком за іпотечним кредитом, після чого продавець отримує довідку про відсутність заборгованості.
- Обидві сторони угоди відправляються в реєстраційну службу для зняття обтяження з квартири і засвідчення передачі права власності на неї. Тут же укладається договір купівлі-продажу, в результаті чого житло переходить у володіння покупця.
спосіб 2
- Покупець вносить певну суму для виплати іпотечного кредиту на відкритий банком депозит.
- Організація самостійно доводить до реєстраційної служби відомості про погашення заборгованості, підтверджуючи даний факт відповідною документацією.
- Проводиться реєстрація угоди купівлі-продажу нерухомості з наступним переходом житла у власність покупця.
спосіб 3
- Банк розглядає покупця як нового позичальника на вже існуючий іпотечний кредит. Тобто за фактом відбувається не реалізація квартири, а перереєстрація заборгованості на іншу особу.
- Покупець і продавець у присутності банківського працівника підписують угоду про перехід боргу. Новий власник квартири письмово підтверджує свою готовність до поступової виплати зазначеної суми. При цьому житло як і раніше залишається в заставі у банку.
Також існує ще один спосіб реалізації знаходиться в іпотеці квартири, проте його складно назвати легальним. Як і всі неофіційно здійснювані угоди, він несе в собі істотні ризики для продавця. Та й знайти покупців буде далеко не просто. Позичальник в даному випадку не ставить банк в популярність про продаж житла. Покупець в достроковому порядку розраховується по кредиту продавця, після чого починається стандартний процес переоформлення права власності на нерухомість.
Продаж житлового об`єкта з часткою неповнолітнього
Як правило, дитина може стати власником нерухомості в результаті дарування або за заповітом і в разі приватизації або купівлі квартири його батьками. Продаж такого житлового об`єкта неможлива без попереднього узгодження з органами опіки. Подібна угода має свої особливості і вимагає граничної уваги з боку її учасників. Поговоримо докладніше про те, як продати квартиру з часткою неповнолітнього.
Органи опіки та піклування дозволяють реалізовувати частину нерухомості дитини тільки в тому випадку, якщо угода не обмежує його прав. Тобто сумарна вартість майна неповнолітнього не повинна знижуватися. Таким чином, згода на продаж частки дається тоді, коли дитині надається рівноцінна або навіть більш приваблива в плані вартості частина нерухомості. Приступати до реалізації квартири можна тільки після офіційного підтвердження цього факту з боку батьків.
Порівняння і оцінка продається і купується квартир проводиться з урахуванням багатьох факторів. Зокрема, підлягають обліку такі моменти, як площа і ринкова вартість нового житла, місце його розташування, основні комунікації та інженерна інфраструктура, присутність додаткових кімнат (які можуть використовуватися дитиною) і т.д. Варто відзначити, що отримати дозвіл на продаж набагато простіше в тому випадку, якщо розміри житла, що купується вигідно відрізняються від габаритів реалізованого. Однак якщо площа житлового об`єкта більше, але при цьому прилегла інфраструктура розвинена слабо, та й зручності «кульгають», то позитивної відповіді від органів опіки вступить.
Для отримання дозволу на реалізацію житлової нерухомості необхідно зібрати наступні документи:
- заяву в органи опіки;
- паперу на відчужувану і придбану частки;
- договір на покупку нового житлового об`єкта;
- виписки з особових рахунків обох квартир, що підтверджують відсутність заборгованості;
- оригінал і копію свідоцтва про народження дитини;
- виписки з будинкової книги за двома адресами.
Важливо взяти до відома, що при зверненні до органів опіки присутність обох батьків є обов`язковою вимогою. Однак якщо дотримати цю умову не представляється можливим, необхідно узгодити цей момент з співробітниками організації. Наприклад, коли чоловік переховується від подружжя або принципово відмовляється давати згоду на продаж частки своєї дитини, то питання вирішується через суд. Більш детальна інформація про права неповнолітніх в житлових відносинах представлена в доданому відео.
Реалізація квартири з прописаними людьми
Якщо раніше прописані мешканці отримували права на об`єкт нерухомості, то зараз ситуація йде трохи інакше. Значитися в квартирі і бути її власником - сьогодні аж ніяк не одне й те саме. З початку 2000-х років прописка не є підставою претендувати на нерухомість. Єдиний виняток становлять мешканці, які мають права на квартиру в момент приватизації і які відмовилися від частки в ній. Найчастіше власники житлових приміщень не можуть домовитися зі своїми родичами і отримати від них дозвіл на продаж нерухомості. Після довгих і безрезультатних суперечок вони задаються логічним питанням, як продати квартиру з прописаними людиною.
В принципі, в цьому немає нічого складного. Подібна угода нічим не відрізняється від звичайного сценарію реалізації житла. Однак у власника можуть виникнути серйозні проблеми з пошуком покупців. І це цілком виправдано, адже нового власника квартири чекають неминучі затяжні конфлікти і судові процеси. Формально прописані мешканці зобов`язані звільнити квартиру відразу після її продажу. Однак офіційна процедура їх видворення може зайняти від року до півтора років.
Виселення мешканців здійснюється тільки після винесення судового рішення. Розгляд подібних справ часто затягується з огляду на те, що відповідачі знаходять вагомі аргументи на свою користь. Але, незважаючи на це, в більшості випадків суд стає на сторону нового власника нерухомості. У зв`язку з усіма вищезгаданими малоприємними нюансами квартири з прописаними мешканцями купуються неохоче. Знайти покупця можливо, тільки зробивши відчутну знижку на об`єкт нерухомості.
