Купівля нерухомості в австралії

У цій країні живуть самі усміхнені люди на планеті, тут найнижча інфляція, а ще тут круглий рік літо. Місцеві жителі називають її «the lucky country», що в перекладі означає «щаслива країна». Як діяти тим, хто вирішив придбати нерухомість в Австралії, щоб їх покупці супроводжувала характерна австралійська удача? У цьому розбирався Donlcc.

Ціни на нерухомість

Палітра пропозицій для потенційних покупців житла в Австралії на сьогоднішній день досить обширна. На продаж пропонується нерухомість на будь-який смак - від розкішних квартир в ексклюзивних проектах до скромних студій і апартаментів. Великою популярністю користуються приватні будинки. Середня ціна австралійського будинку площею 180 квадратних метрів в даний час коливається в районі 460 тис. Австралійських доларів. Середня вартість апартаментів становить близько 365 тис. Австралійських доларів, цей вид нерухомості в Австралії також користується популярністю у іноземних покупців.
Ціни на нерухомість в Австралії дуже демократичні, тут мається на увазі не їхня доступність, а широкий розкид. Найбільш популярні австралійські міста - Сідней, Мельбрун і Брисбан, останнім часом зростає популярність Перта.
За даними компанії Australian Property Monitors в першій половині 2008 року середня ціна будинку в національній валюті - австрійських доларах (AUD) становила: в Сіднеї - приблизно 680 тис.- в Мельбурні і Брісбане - в районі 550 тис.- в Перті - близько 640 тис .- в Канберрі і Дарвіні - від 575 до 612 тис.- в Аделаїді - приблизно 512 тис.- в Хобарде найнижча вартість - в районі 325 тис. AUD.
Середня вартість апартаментів (в AUD): у Сіднеї - 450 тис.- в Мельбурні - 412 тис.- в Брісбане - 400 тис.- в Аделаїді - 325 тис.- у Канберрі - 425 тис.- в Перті - 450 тис.- в Хобарде - 275 тис.- у Дарвіні - 400 тис.
В даний час середня ціна квадратного метра в цій державі - $ 3-3,5 тис.- престижної нерухомості - від $ 6 тис.
На вартість нерухомості в Австралії впливає багато факторів, зокрема, географія її розташування: чим ближче до великих міст, тим дорожче об`єкти, також велике значення має ступінь віддаленості житла від моря. У передмістях вартість житла приблизно в два рази нижче, ніж в столицях.
В Австралії природа практично скрізь є сусідами з цивілізацією, що обумовлено, в тому числі, і національною політикою. Тому на вибір місця проживання визначальне значення надає не навколишню красу і природні пам`ятки - цього достатньо в кожному штаті, а, скоріше, розташування роботи (в разі переїзду на постійне місце проживання), місця навчання або індивідуальні переваги. Так, наприклад, ще недавно в рейтингу популярності незмінним лідером був діловий Сідней, проте в останні роки піднімається Квінсленд, а саме курортний Gold Coast (Золотий Берег), що користується славою у закордонних покупців, які купують нерухомість для відпочинку і періодичного проживання. Деякі дослідники впевнені, що саме Квінсленд може в майбутньому стати найбільш дорогим австралійським штатом.

Пори року в Австралії протилежні європейським: температура повітря досягає свого піку в грудні-січні, а найменшого значення - в червні-серпні. Втім, зима в Австралії зовсім не те, до чого звикли росіяни, в саме холодніше пору року стовпчик термометра не опускається нижче 12-13 градусів Цельсія, а середня температура взимку - 20-23 градусів вище нуля.

Законодавство

Будь-який іноземний громадянин має право купувати нерухомість в Австралії з плану (на етапі будівництва), а також готові об`єкти, де ніхто ще не жив. Також можна купити земельну ділянку, але тільки під застройку- при покупці необхідно пред`явити план будинку, при цьому будівництво має розпочатися не пізніше одного року з моменту покупки. Крім цього іноземець має право купити стару нежитлову нерухомість, знести її і побудувати на цьому місці нову, більшої площі. При цьому на будівництво повинна піти сума, рівна як мінімум половині тієї, що була сплачена за покупку.
Угода купівлі-продажу в Австралії повинна бути дозволена особливим органом - Інвестиційним наглядовою радою (Foreign Investment Review Board - FIRB). Для отримання дозволу необхідно подати заяву на спеціальному бланку (форма R3). Рішення зазвичай приймається протягом місяця з моменту подачі заяви. У більшості випадків забудовники самі отримують дозвіл продавати об`єкти нерухомості, що будується іностранцам- причому за законом тільки половина квартир в зводиться будівлі може бути представлена до продажу для іноземних громадян. У разі малоповерхового будівництва це правило також діє, до продажу допускається тільки 50% приватних будинків на ділянці забудови. Якщо забудовник отримав дозвіл на продаж нерухомості іноземцям, тим вже не доведеться самостійно оформляти цей дозвіл при купівлі об`єкта безпосередньо у забудовника.
Мірсоветов звертає вашу увагу, що покупка вторинної нерухомості в Австралії можлива для іноземця тільки при наявності у нього будь-якої дійсної тимчасової візи, термін дії якої не менше 12 місяців на момент видачі дозволу FIRB на покупку даного об`єкта. При цьому до моменту закінчення терміну дії тимчасової візи об`єкт повинен бути проданий, в іншому випадку до господаря нерухомості будуть застосовані особливі заходи, аж до примусової депортації. Придбаний об`єкт може використовуватися тільки для постійного проживання його безпосереднього власника. Здача нерухомості в оренду заборонена, також господар не має права переїхати, чи не продавши житло. Як правило, вторинне житло виставляється на продаж агентствами по нерухомості-при цьому комісію за послуги посередників (зазвичай це 2 або 3% від вартості житла) платить продавець, попросту включаючи її у вартість об`єкта. Незважаючи на це ціни на вторинну нерухомість в Австралії все-таки на порядок нижче вартості нових об`єктів - у середньому в півтора рази.
Право купувати вторинну нерухомість без дозволу FIRB мають іноземні студенти університетів Австралії (при наявності на момент укладання угоди дійсною студентської візи терміном понад 12 місяців). Об`єкт повинен бути розташований поблизу навчального закладу, його вартість об`єкта не може перевищувати 300 тис. AUD. Після покупки студент згідно із законом не може проживати в іншому місці, в разі його переїзду, а також до терміну закінчення дії візи об`єкт повинен бути проданий.

Процес покупки нерухомості в Австралії

Для покупки первинного об`єкта австралійської нерухомості вам необхідно сплатити початковий депозит в розмірі 10% від вартості нерухомості. Сама угода може здійснюватися за двома варіантами.
Перший полягає в тому, що для здійснення покупки ви не виїжджаєте в Австралію, а вибираєте об`єкт на сайті тієї чи іншої будівельної компанії. Після того, як об`єкт обраний, вам доведеться зв`язатися з представником компанії-забудовника і отримати від нього всю необхідну інформацію про зацікавила вас нерухомості. Вам на підпис буде висланий контракт, після того, як ви підпишете його і відправите назад будівельної компанії, необхідно перерахувати 1% від вартості нерухомості на рахунок забудовника. Після цього за правилами ви повинні надати право вести ваші справи юристу, що працює в тому австралійському штаті, де ви купуєте нерухомість. У свою чергу, компанія-забудовник також передає право ведення угоди своєму юристові. Надалі процес купівлі-продажу здійснюється між двома юристами, кожен з яких повинен мати ліцензію в даному штаті. Знайти юриста, що представляє ваші інтереси, можна в електронних джерелах, наприклад, через відповідні форуми. У нього ж ви можете отримати консультацію з усіх питань покупки.


Через деякий час з того моменту, як ви внесете 1% від вартості нерухомості, вам доведеться перерахувати на рахунок компанії-забудовника ще 9% від вартості об`єкта, що купується. З документів для підписання контракту із забудовником вам необхідний тільки паспорт. Поки триває будівництво, ви маєте право переуступити право на володіння об`єктом, сплативши при цьому від 2 до 3% від його вартості в державну казну.
Коли ваша квартира буде введена в експлуатацію, ви повинні будете сплатити решту 90% вартості об`єкта. Якщо ви не зробите цього, ваш контракт буде вважатися недійсним. Початковий депозит в цьому випадку не повертається.
Якщо ж ви хочете перед покупкою особисто оглянути зацікавив вас об`єкт нерухомості, вам необхідно отримати візу і прибути до Австралії, попередньо сплативши 1% від вартості нерухомості на рахунок компанії-забудовника. У такому варіанті процес купівлі-продажу буде практично аналогічним описаному вище, за винятком в того, що ви особисто ознайомитеся з документами і подивіться, що цікавить вас об`єкт.
Якщо ви купуєте вже побудоване житло, то після оплати початкового 10% -ного депозиту ви вносите решту суми згідно з домовленістю з компанією-забудовником, як правило, протягом 1-3 місяців після першого внеску.
Якщо ви купуєте нерухомість через посередників, майте на увазі, що згідно з австралійськими законами агент з нерухомості або агентство неодмінно повинні мати ліцензію і дозвіл працювати саме в цьому штаті. У той же час в Раді регулювання іноземних інвестицій слід уточнити, чи мають іноземні громадяни право купити зацікавив вас об`єкт. Свої послуги ріелтори оцінюють у середньому в 1,5-2% від вартості нерухомості-за ці гроші посередник запропонує вам варіанти нерухомості по вашим індивідуальним запитам, організовує вам огляд вподобаних об`єктів, а коли ви виберете серед них найбільш підходящий, допоможе оформити угоду купівлі- продажу. Безпосередньо для укладення договору про надання послуг ріелтерських агентством вам знадобиться лише документ, що засвідчує особистість-якщо ви будете купувати нерухомість в кредит (іноземним громадянам кредит на житло також видається), в процесі оформлення угоди пакет документів може значно збільшитися.


Зазвичай для отримання кредиту необхідно при собі посвідчення особи, контракт на покупку житла, документ, що підтверджує оплату депозиту (в більшості випадків сума депозиту становить 30% від вартості нерухомості), і відомості про доходи. Як інформація про доходи можуть виступати бланки із зазначенням заробітної плати і контракт з місця вашої роботи або бухгалтерські звіти компанії за останні два роки, якщо ви індивідуальний підприємець. Іпотечні кредити видаються банками на строк до 30 років під 8-9% річних.
Після укладання угоди власник отримує на руки договір купівлі-продажу, який підтверджує право його володіння даною нерухомістю.
Звертаємо вашу увагу, що додаткові витрати при покупці нерухомості тим менше, чим менше ступінь готовності житла. Таким чином, при купівлі житла на стадії будівництва ви платите податок, рівний в середньому 1% від вартості об`єкта-якщо ж нерухомість вже побудована, цей податок може вирости до 2,5%. Крім цього існує гербові збори, складові в різних випадках від 1,4 до 5,5% від вартості житла. В цілому додаткові витрати, пов`язані з придбанням нерухомості в Австралії, можуть скласти до 9% від вартості об`єкта.
як відбувається покупка об`єкта вторинної нерухомості? Насамперед, вам необхідно сплатити в агентство з нерухомості невеликий депозит, як свідчення того, що ви дійсно хотіли б купити даний об`єкт (розмір депозиту коливається в районі однієї тисячі AUD). Велике значення при покупці вторинної нерухомості набуває вміння торговаться- так, якщо ви не згодні на ціну, призначену господарем будинку, можете називати ту, яку самі вважаєте підходящої. Велика ймовірність, що саме по ній ви і придбаєте даний об`єкт, так як господарі вторинної нерухомості в Австралії йдуть на поступки.
Як і у випадку з первинної нерухомістю, договір купівлі-продажу вторинного об`єкта становлять два юриста - з боку продавця і з боку покупця, тобто з вашою. Також в складанні документа бере участь і агент з нерухомості. В його обов`язки входить, перш за все, переговорити з господарем об`єкту на тему зниження заявленої ним ціни. Залежно від результату переговорів можливі три варіанти: отримано згоду продавця на продаж об`єкта по вашій ціні-знайдений компроміс між продавцем і покупцем і визначена ціна, яка влаштовує обидві сторони-контракт відхилений, і в цьому випадку покупцеві повинні повернути його первісний депозит.
День, коли продавець і покупець підписують контракт, вважається «нульовим». Відраховуючи від нього і по закінченню четвертого дня, триває період очікування, протягом якого покупець має право відмовитися від контракту. У разі відмови покупець, тобто ви, сплачуєте 0,25% від вартості об`єкта, зазначеної в контракті.
З нульового по сьомий (або по чотирнадцятий день, якщо це передбачає контракт), з ініціативи покупця може бути проведена інспекція об`єкта, що купується з метою виявлення прихованих дефектів в ньому. У будь-який день зазначеного періоду ви можете самостійно запросити незалежного інспектора для проведення процедури, яка буде коштувати від 300 до 400 AUD. Можна цього і не робити, але Donlcc все-таки рекомендує це зробити, щоб уникнути ситуації, коли після покупки виявиться, що сподобався вам будинок буквально тріщить по швах. В ході інспекції ви отримаєте на руки документ, в якому буде вказано реальний стан об`єкта. На основі цих даних ви можете відмовитися від контракту, нічого при цьому не втрачаючи, зажадати усунути дефекти або знизити ціну. Важливо не запізнитися з пред`явленням документа, він повинен бути оприлюднений не пізніше 17-ї години останнього дня зазначеного періоду.
Іншим важливим моментом є фінансування покупки об`єкта. Якщо у вас недостатньо власних коштів, вам необхідно дізнатися про можливість надання вам кредиту місцевим банком до того, як приступати до пошуку нерухомості. C нульового по чотирнадцятий (або по двадцять перше, якщо це має на увазі контракт) день вам необхідно отримати згоду банку про додаткове фінансування, так як якщо ви вчасно не внесете повну вартість нерухомості, що купується, то до вас можуть застосовуватися штрафні санкції. Якщо в зазначений період банк вам відмовив, ваш контракт перестає діяти, але ви при цьому нічого не втрачаєте.
Банк проводить власну інспекцію житла з метою визначення його реальної вартості. Якщо він оцінює об`єкт нижче, ніж зазначено в вашому контракті, ви маєте право вимагати перегляду вартості або відмовитися від контракту без втрат.
Починаючи з 17.00 чотирнадцятого (або двадцять першого) дня ваш контракт починає діяти без обмежень. На наступний день ви повинні внести решту грошей за об`єкт нерухомості. Ваш юрист і юрист продавця починають оформляти угоду купівлі-продажу, а ви формально стаєте власником об`єкта. Коли процес купівлі-продажу завершиться остаточно - залежить від умов контракту. Максимальний термін остаточного вступу нового власника в свої права - 60-й день, якщо відраховувати від нульового, тобто через два місяці після підписання контракту.
У той день, коли ваш контракт почне діяти без обмежень, бажано подбати про його страховці, яку, найімовірніше, ви зможете оформити безкоштовно. Це робиться для того, щоб убезпечитися на той період, коли ви є власником лише формально, чи не проживаючи там фактично. Якщо об`єкт в цей час якимось чином постраждає, ви зможете зажадати відшкодування збитків. Те ж саме стосується і об`єктів первинної нерухомості, вже побудованих, але не заселених - їх теж необхідно страхувати на випадок непередбачених обставин.

Віза

Відповідний вам об`єкт можна шукати безпосередньо на місці, відправившись на «зелений континент», або вивчаючи сайти компаній, що спеціалізуються на продажу нерухомості в Австралії. Найпростіший спосіб отримання візи - оформити туристичну, яка дає вам право знаходиться на території Австралії протягом 3 місяців.
Для отримання візи необхідно заповнити заяву за формою 48 R, сплатити візовий збір (75 австралійських доларів за курсом в рублях), надати копію або оригінал діючого закордонного паспорта, всі попередні закордонні паспорти або їх копії, копію інформаційних сторінок російського паспорта, докази своєї фінансової спроможності (наприклад , виписку з банківського рахунку, документи з місця роботи про доходи за три останніх місяці і т.д.), відомості з місця роботи про займану посаду, оклад, характер наданої відпустки. Також необхідна медична страховка.
Якщо у вас вже є контракт із забудовником, що підтверджує ваше бажання купити той чи інший об`єкт нерухомості, ви можете надати його в Департамент Імміграції Австралії в якості підстави вашої поїздки. Це істотно скоротить і полегшить вам терміни видачі візи.
Так як покупка житла в Австралії не дає права автоматичного отримання посвідки на проживання, оформляти візу, що дозволяє вам знаходитися на території держави, доведеться окремо. Якщо ви не збираєтеся працювати в Австралії або відкривати там власний бізнес, а купуєте житло з метою періодичного відпочинку на «зеленому континенті», вам ідеально підійде мультігодовая туристична віза, роздільна протягом 12 місяців в`їжджати на територію країни стільки раз, скільки ви захочете. При цьому безперервно ви можете перебувати на території Австралії протягом 3 місяців.

Комунальні платежі

Комунальні платежі в Австралії складають в середньому 50-90 австралійських доларів в тиждень (в розрахунку на сім`ю з трьох осіб). Вартість варіюється в залежності від площі і характеру житла.
Витрати на комунальні платежі в Австралії, якщо порівнювати з Європою, не надто високі. Наприклад, сім`я з трьох осіб платить раз в квартал за воду - 130 доларів, за газ в зимовий період - 400 доларів, влітку - 150. Електрика влітку, завдяки кондиціонеру, обходиться в 400 доларів, взимку - в 200 доларів.

прогнози

Зниження цін на австралійське житло навряд чи варто ожідать- федеральний уряд вже вжив низку заходів щодо збереження ринку нерухомості. Значна сума була виділена для стимулювання економіки держави, важливою складовою якої є покупка нерухомості іноземцями. В даний час спостерігається деякий спад цін лише на ексклюзивну курортну нерухомість. У той же час стає складніше оформити іпотеку на покупку австралійської нерухомості-не виключено, що збільшаться терміни видачі кредитів і виросте кількість відмов. За прогнозами деяких фахівців в наступний період ціни на нерухомість в Австралії застигнуть на рівні першої половини 2008 року.

Поділитися в соц мережах: