Купівля нерухомості за кордоном

Питання покупки нерухомості за кордоном стає сьогодні все більш актуальним. З огляду на постійне зростання цін на квартири, як у Москві, так і в ближньому і далекому Підмосков`ї, багато росіян звертають свою увагу на зарубіжний ринок житла, який часом є більш доступним і привабливим. Однак, між прийняттям рішення про придбання нерухомості до отримання заповітного ключа від нової квартири, лежить нелегкий шлях вибору підходящого об`єкта, а також узгодження і підписання необхідних документів. Щоб допомогти вам зробити перший крок в потрібному напрямку, Donlcc пропонує корисну інформацію про ціни, пропозиції та правила придбання нерухомості за кордоном.

Визначимося з метою

«Нерухомість за кордоном» - поняття дуже широке і може включати в себе як будинок в Арабських Еміратах, так і маленьку студію в Італії або квартиру в Болгарії. Тому, приступаючи до вивчення пропозицій ріелтерських фірм, потрібно зрозуміти, з якою метою ми набуваємо нерухомість за кордоном. Від відповіді на це питання буде залежати, в якій країні і в якій ціновій категорії ми будемо шукати наш новий будинок.

• Мотивом покупки житла за кордоном може бути бажання убезпечити своє майбутнє, володіючи нерухомістю в країні зі стабільною економічною і політичною життям. У разі будь-яких катаклізмів на батьківщині, людина може виїхати за кордон в свій «запасний» будинок.
• Придбання квартири в деяких країнах є хорошим інвестуванням грошей. В даному випадку житло купується для здачі в оренду або для наступного продажу за більш високою ціною.
• Купити квартиру на узбережжі можна і просто для відпочинку під час відпустки, а в інші пори року здавати її в оренду.

Відео: Ризики при покупці нерухомості за кордоном

Фактори, які необхідно врахувати

Приступаючи до вибору квартири, потрібно пам`ятати про декілька факторах, завжди актуальних при купівлі нерухомості за кордоном.
- Економічна і політична ситуація в країні. Пам`ятайте, що ви робите серйозну покупку, витрачаючи на неї чималі кошти. Тому вивчіть, наскільки стабільна і послідовна економіка і політика країни, наскільки ймовірні тут кризи, дефолти і революції. Зверніть увагу, наскільки добре розроблено законодавство держави. Як правило, ціни на нерухомість в розвинених країнах з добре налагодженою політичним та економічним життям, вище, ніж ціни на житло в державах, що розвиваються.
- Процес покупки нерухомості і система оподаткування. Для кожної країни характерна своя процедура покупки нерухомості іноземними особами. У ряді країн, наприклад, в Чехії та Хорватії, іноземці, які виступають в якості фізичних осіб, які не мають права купувати нерухомість, внаслідок чого вам доведеться реєструвати тут фірму. І хоча ріелтерські фірми все одно вирішать для вас це питання, процедура покупки буде ускладнена.
Варто звернути увагу і на існуючі в країні податки, які вам доведеться сплатити в процесі угоди, а також щорічно виплачувати надалі.
- Ціни і прогнози. У пошуках нерухомості за кордоном, яка буде відповідати вашому бюджету, вивчіть загальні цінові тенденції на нерухомість в країні. Особливо актуально це для тих, хто купує квартиру в якості інвестиції і в майбутньому збирається продати її за вищою ціною. У цьому випадку важливо бути впевненим, що ринок нерухомості, а разом з ним і ціни на житло, не обрушаться протягом декількох наступних років.
- Віза. Подорож в більшість країн світу починається з отримання візи. Відомо, що в ряд держав отримання візи може стати справжньою проблемою. А, враховуючи і те, що час від часу ви будете навідуватися в свою «закордонну» квартиру, а можливо захочете отримати посвідку на проживання в цій країні, то вивчити законодавство, що визначає ці положення в даній країні, буде дуже корисним.
У багатьох країнах покупка нерухомості дає право претендувати на отримання багаторазової в`їзної візи. Як правило, наявність нерухомості не є підставою для отримання посвідки на проживання (ВНЖ), але, тим не менш, це може бути хорошим аргументом при клопотанні про такий статус. Найбільш проста і швидка процедура отримання ВНЖ для власників нерухомості відзначена в Туреччині, Китаї та на Кіпрі.

В якій країні найкраще придбати нерухомість?

Політичні та економічні огляди щодо необхідної країні, прогнози експертів, корисні відомості про законодавство - все це можна дізнатися на спеціалізованих сайтах, які висвітлюють ринки закордонної нерухомості.
Donlcc же пропонує вам огляд країн, привабливих з точки зору купівлі нерухомості в цьому році і в найближчі кілька років. Тут ми обговоримо тенденції в області цін, нюанси в процесі придбання нового житла, а також надамо відомості про оподаткування і візовому законодавстві в обраних нами країнах.

Нерухомість в Болгарії

Болгарія, з теплим морем, термальними джерелами і членством в Євросоюзі, залучає сьогодні не тільки туристів, але і бажаючих придбати тут квартиру або будиночок. Сприятлива політична обстановка і успішно розвивається інфраструктура сприяють великому припливу інвестиційного капіталу в країну.
Мабуть, на даний момент Болгарія - одна з найбільш перспективних країн в плані інвестування грошей. Ціни на нерухомість тут поки що ні такі високі, як в Європі, але, тим не менше, продовжують неухильно повзти вгору. Це означає, що придбане житло можна з успіхом здавати в оренду (вартість оренди також постійно зростає) або ж продати його через деякий час за вигідною для себе ціною. У цьому випадку рекомендуємо купувати нерухомість на першій лінії біля моря, яка завжди буде користуватися попитом туристів, а також в Софії і на бальнеологічних курортах.
Ведення справ, пов`язаних з орендою, можна доручити відповідній фірмі або займатися цим самостійно.

Купуючи нерухомість в Болгарії, зверніть увагу на площу об`єкта, оскільки вона розраховується незвичним для нас способом. У площу квартири також зараховується і площа вестибюля будинку, горища, підвалу, сходів і інших «загальних просторів» будинку.

Всі іноземці, які купили нерухомість в Болгарії, мають право на візу, дійсну протягом трьох років.
Ціни на нерухомість
На сьогоднішній день мінімальна середня вартість болгарського кв. метра - 1000 євро. Найбільш активне зростання цін на житло відзначений в Софії (кв. Метр в середньому оцінюється в 1480 євро), у Варні (середня вартість кв. Метра - 1300 євро) і Бургасі (середня вартість кв. Метра - 1100 євро). А ось в місті Велико Тирново можна підшукати непоганий варіант з розрахунку 550 євро за один квадратний метр. Серед болгарських курортів найбільш економічні пропозиції житлової нерухомості можна знайти на бальнеологічних курортах, де середня вартість квадратного метра становить 722 євро.

Кращим періодом для покупки нерухомості в Болгарії, як і в інших курортних регіонах, вважається осінь, коли ціни традиційно нижче. Найменш вигідний час - літні місяці, на які припадає пік туристичного сезону.

Віза
Для отримання болгарської візи потрібні наступні документи: закордонний паспорт, фотографія, анкета, підтвердження про бронювання готелю і його оплаті, наявність коштів (100 євро / добу), медична страховка на 30 000 євро, наявність авіа- або ж / д квитків.
Власник нерухомості і його найближчі родичі мають право на отримання багаторазової річної візи до загального строку перебування в Болгарії не більше 180 днів на рік.
Наявність нерухомості не є підставою для отримання посвідки на проживання в Болгарії. У той же час, покупка нерухомості в Болгарії на суму від $ 500 000, буде вагомим аргументом на користь отримання цього документа. Вид на проживання також видається іноземцям, що відкрили в Болгарії представництво закордонної фірми або зареєстрували в цій країні нову фірму.
процес покупки
Процес покупки квартири в Болгарії досить простий. Основні етапи, через які треба буде пройти покупцеві, наступні: вибір об`єкта-підписання з продавцем попереднього договору і перерахування йому аванса- перевірка нотаріусом юридичної чистоти об`єкта-оформлення нотаріального акта- перерахування продавцеві залишилася суми- реєстрація нотаріального акту в районному суде- придбання права власності.

Важливо врахувати, що в іноземців немає права набувати землю у Болгарії на фізичну особу. Тому якщо ви вирішили купити ще й земельну ділянку, то вам доведеться зареєструвати тут фірму.

оподаткування
При покупці квартири в Болгарії необхідно врахувати наступні податки: податок на придбання (в середньому він становить 2% і залежить від місця розташування купленої нерухомості) - оформлення нотаріального акту - 0,1% - щорічний податок на нерухомість - 0,15%.


Прогнози на майбутнє
Експерти очікують значне зростання цін на житло в Болгарії, а також збільшення обсягів будівництва, як житлової, так і комерційної нерухомості.
Найближчий відчутний стрибок цін на нерухомість доведеться на 2011 рік, коли планується вступ Болгарії до Шенгенського Союз. Разом з цим очікується і поліпшення інфраструктури країни.
Схожі тенденції на ринку нерухомості демонструють Чорногорія та Словаччина. Ціни на житло в цих країнах нижче європейських, зате їх неухильне зростання забезпечує хороший шанс для вигідних інвестицій в короткостроковій перспективі.

Нерухомість в Німеччині

Придбання квартири в цій економічно і політично стабільній країні - відмінне рішення для тих, хто вирішив захистити свої заощадження шляхом їх вкладення в зарубіжну нерухомість. Протягом багатьох останніх років ціни на житло в Німеччині залишаються приблизно на одному і тому ж рівні. Отже, отримати відчутний дохід від здачі житла в оренду або його подальшого продажу, навряд чи вдасться. Мірсоветов також повинен сказати, що крім цього, завбачливі німці ввели спеціальний податок на продаж нерухомості. Це означає, що, продаючи об`єкт, яким ви володіли менше десяти років, вам доведеться сплатити 20 відсотків (а з 2009 року 25 відсотків) від приросту капіталу.
Проте, власники нерухомості в Німеччині можуть бути повністю впевнені, що їх заощадження у вигляді квартири будуть в цілості й схоронності протягом багатьох і багатьох років.
Ціни на нерухомість
У Німеччині останніх років ціни на житло якщо й піднімалися, то вкрай незначно. Найбільш економічні варіанти можна знайти в Східній Німеччині, оскільки вважається, що за стандартами якості об`єкти цього регіону поступаються нерухомості Західної Німеччини. Середня вартість квадратного метра житла в колишній НДР - приблизно 1,4 тисячі євро. Однак нерухомість в таких старовинних культурних центрах Східної Німеччини як Лейпциг і Дрезден, оцінюється вище - в середньому 1,7 тис. Євро за кв. метр.
Серед міст Західної Німеччини найдорожчим вважається Мюнхен, де квадратний метр типової квартири коштує в середньому 3,6 тисяч євро. У Франкфурті-на-Майні ціни на квартири коливаються навколо 2,8 тис. Євро за кв. метр. А які вирішили придбати квартиру в Берліні, слід орієнтуватися в середньому на 2 тисячі євро за кв. метр. У передмістях міст цілком можна знайти квартири і за нижчими цінами.
Купуючи житло в Німеччині, потрібно пам`ятати, що відчутною статтею витрат є подальше утримання квартири або будинку. Навіть якщо квартира пустує, найменша сума, яку доведеться щомісяця віддавати, буде становити 127 євро. У разі ж проживання там людей, відповідно додадуться витрати за споживання електрики і користування гарячою водою. А власникові будинку потрібно буде передбачити витрати на обов`язкове очищення території, що примикає до будинку, від льоду, снігу і бруду.


Віза
Для отримання візи в Німеччину необхідні наступні документи: закордонний паспорт, дві анкети, три фотографії, заява, наявність броні в оплаченому вами готелі, авіа або ж / д квитки, свідчення про наявність суми з розрахунку 50 євро / добу, гарантії повернення в країну проживання (довідку про доходи, сімейний стан, володіння нерухомістю), медичний поліс із сумою покриття 30 000 євро.
Володіння нерухомістю в Німеччині не є підставою для отримання посвідки на проживання в країні, але дає право отримання візи до загального строку перебування в Німеччині не більше 180 днів на рік. Придбання нерухомості на суму 500 000 євро значно полегшить процес отримання посвідки на проживання. В інших випадках отримати ВНЖ в цій країні буде досить проблематично. Вам доведеться продемонструвати, які економічні інтереси Німеччини будуть враховані при отриманні вами статусу ВНЖ.
процес покупки
Процес купівлі нерухомості в Німеччині вважається трохи більш складним, ніж в інших країнах. Пояснюється це, головним чином, німецькою скрупульозністю й обґрунтованістю. Отже, процедура покупки: вибір об`єкта-перевірка юридичної чистоти об`єкта юрістом- оформлення у нотаріуса контракту на купівлю об`єкта-перерахування авансу за угодою (через нотаріуса) - відкриття нотаріусом банківського рахунку (через який проходять всі платежі за угодою) - перевірка юридичної чистоти об`єкта нотаріусом - перерахування решти суми сделкі- реєстрація документів і отримання права власності.
оподаткування
Покупця нерухомості чекають у Німеччині такі податки: податок на придбання - в середньому 4% від вартості нерухомості (розмір податку залежить від місцезнаходження квартири) - такса за послуги нотаріуса - 1,5% від вартості нерухомості-такса за маклерський провізіон - в середньому 4% від вартості нерухомості (в залежності від місцезнаходження об`єкта) - щорічний податок на нерухомість - у середньому 1% від вартості нерухомості (в залежності від місцезнаходження об`єкта) - щорічна страховка нерухомості - в середньому 3500 євро (в залежності від местонахо дження об`єкта).
Прогнози на майбутнє
В найближчому майбутньому на ринку німецької нерухомості не очікується ніяких різких змін. Цінова політика залишиться колишньою і зростання цін на нерухомість, швидше за все, буде дуже незначним. З огляду на економічну та політичну стабільність Німеччини, покупка квартири в цій країні буде надійним вкладенням своїх коштів.

Нерухомість в Іспанії

У зв`язку з банківською кризою в Іспанії, на сьогоднішній день скоротився обсяг будівництва, багато будівельних та ріелторські компанії покинули ринок, а ціни призупинили своє зростання. Як вважають експерти, з 2008 року в Іспанії настав найбільш сприятливий момент для тих, хто купує нерухомість, а не продає. Спостерігався протягом десяти років бурхливий ажіотаж на ринку іспанського житла закінчився в 2007 році. Разом з ним припинилося зростання цін, а в деяких районах вартість квадратних метрів стала відчутно нижче.
Експерти вважають, що ця тенденція протримається ще кілька років. Тому інвестувати гроші і отримати швидкий прибуток в цій ситуації не вийде. Але підшукати квартиру або віллу на середземноморському узбережжі по досить привабливою ціною тепер стало набагато реальніше, ніж кілька років тому.
Ціни на нерухомість
Вивчаючи ціни, потрібно пам`ятати, що ринок нерухомості Іспанії дуже мозаїчний і може сильно відрізнятися в залежності від регіону країни і виду нерухомості.
Найбільш економічні пропозиції можна знайти на узбережжі Costa Blanca, що вважається улюбленим місцем російських туристів. Дуже щільна забудова, шум і пробки визначають невисоку, порівняно з іншими районами, ціну на нерухомість. Як показує статистика, в курортному місті Торрев`єха на Costa Blanca квадратний метр житла в середньому оцінюється в 1849 євро. А найбільш дорогим містом цього узбережжя є Бенідорм, де середня вартість квадратного метра - 3153 євро. Узбережжям з помірними цінами також вважається Costa Calida, квадратний метр житла там оцінюється в середньому в 1995 євро.

З усіх категорій іспанської нерухомості найбільший спад цін торкнувся типових апартаментів, розташованих на сильно забудованих берегових територіях.

Дещо інша картина спостерігається в сегменті дорогих вілл та апартаментів престижних районів. На «елітних» узбережжях Costa Brava і Costa Daurada ціни на нерухомість як і раніше дуже високі. Вартість квадратного метра на цих курортах коливається навколо 3000 євро.
Віза
Для отримання візи в Іспанію необхідні наступні документи: закордонний паспорт, анкета, фотографія, медичний поліс на 30 000 євро, довідка з місця роботи про доходи, свідоцтво про наявність суми з розрахунку 60 євро / добу, копії авіаквитків, підтвердження бронювання готелю.
Власник іспанської нерухомості, а також члени його сім`ї, імена яких занесені в купчу, можуть отримати візу загального строку перебування в Іспанії не більше 180 днів на рік.
ВНЖ з правом роботи в Іспанії можна отримати наступним чином: при реєстрації фірми в цій країні-за наявності трудового контракту з іспанським роботодавцем (в цьому випадку термін дії ВНЖ буде дорівнювати терміну дії трудового контракту).
Також отримання ВНЖ стає більш реальним після закінчення п`яти років з моменту покупки нерухомості в цій країні.
процес покупки
Процес покупки нерухомості в Іспанії більш простий, ніж у Німеччині. Основні його етапи наступні: вибір об`єкта-перевірка юридичної чістоти- відкриття банківського рахунки складання попереднього договору і оплата аванса- отримання ідентифікаційного номера іноземця для оформлення угоди у нотаріуса- підписання остаточного договору і виплата залишилася суми- реєстрація документів в реєстрі власності та реєстрація об`єкта в кадастровому органі.
оподаткування
Купуючи нерухомість в Іспанії, ви сплачуєте 7% від ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу (при цьому є деякі відмінності в сплаті податку на житло, придбане в новобудові, і вторинне житло) - послуги нотаріуса - 1% від вартості придбаної нерухомості-щорічний муніципальний податок, ставка якого залежить від кадастрової вартості об`єкта-щорічний податок на наявність майна (в даному випадку - нерухомості), ставка якого також розраховується залежно від вартості вашої нерухомості.
Прогнози на майбутнє
Фахівці прогнозують, що подібна ситуація зі зниженням цін протримається в середньому ще півтора року. Потім ціни на іспанську нерухомість, а особливо в привабливих курортних районах, знову підуть вгору. Тому через кілька років Іспанія знову буде приваблива для іноземних інвесторів.

Підводячи підсумок, скажімо, що з країн, перерахованих в даній статті, для інвестицій в короткостроковій перспективі найбільш підходить Болгарія, де спостерігається стабільне зростання цін на ринку нерухомості. Німеччина буде відмінним рішенням для тих, хто, головним чином, хоче убезпечити свої заощадження шляхом їх вкладення в надійний ринок німецької нерухомості. Іспанія, як один з провідних світових курортів, в майбутньому поверне свою привабливість для інвесторів, а, з огляду на тривалий період курортного сезону, власник іспанської нерухомості може отримувати непоганий прибуток від оренди.
Отже, пропозиції на ринку закордонної нерухомості дуже різноманітні. Так що міркуйте, вибирайте і втілюйте свою мрію!

Поділитися в соц мережах: